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房地产——业绩增长与负债较高的博弈

  在深沪A股历史上,房地产行业股票数量较多,是一个重要的影响体。从去年及今年以来的市场表现来看,除万科A举牌、雄安新区地产概念导致部分地产股出现表现外,但从大部分住宅地产的股票走势来看,较为平淡。今年5月初,万科A向下破位20-22元的整理平台,对行业总体板块影响明显。

  目前深沪A股市场上,地产公司板块指数影响较为明显。如果从2016年整体经营情况来看,年报显示营收与净利增长明显;但如果透过今年3月之后的经营数据来看,政策的加严与现实的数据显示:业绩虽然继续增长,但负债总额却较高,企业负债率高企,加上政策加码调控,显示业绩增长动力不足与负债较高的一个市场博弈特征。

  研究发现,房地产公司2016年在业绩增长的背景下,负债情况也较为明显。据《中国经济周刊》相关数据统计:2016年上市企业年报统计数据显示,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,同比增长幅度达25.93%。

  截至2016年底,A股平均每家上市房企负债达362亿元。这136家上市房企的总资产总计为6.37万亿元,同比增长幅度达24.76%,与负债增长水平相差约1.2个百分点。根据统计,2016年这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,上一年则为76.55%,同比增幅不足1个百分点。值得注意的是,在A股136家房企中,有32家资产负债率超过80%红线,占比接近24%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的企业有45家,占比超过33%。

  在这136家上市房企中,总负债同比上升的企业为87家,占比为64%。其中,负债100亿元以下企业有72家,占比为53%;负债100亿元~300亿元企业有30家,占比为22%;负债300亿元~500亿元房企有8家,占比约为6%;负债500亿元~1000亿元企业有14家,占比约为10%;负债1000亿元以上房企12家占比为9%。具体来看,万科、绿地控股600606)和保利地产600048)负债均超过3000亿元,分别为6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。据计算,超过1000亿元以上的12家企业总负债为2.87万亿元,占136家房企总负债的比重约为58%。

  和信研究观察发现,今年以来,国家调控房地产频出,各地限购制度不时推出,但实际上,房地产投资依然较为明显增长。日前,国家统计局发布2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况报告。报告显示,1-4月份全国房地产开发投资增速继续走高,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点,再创2015年3月以来最快增速。数据显示,自2014年以来,房地产开发投资增速在经过连续23个月下滑后开始回升,进入2017年,全国房地产开发投资增速明显提高,1-4月投资增速再次刷新两年以来最快增速。1-4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资18671亿元,增长10.6%,增速回落0.6个百分点。

  综上所述,房地产公司2016年营收与净利润总体增长,显示行业在2016年中期后的房价大涨中受益明显,但从国家产业政策与地产公司负债过高的现实情况下,地产市场的博弈仍在深度进行之中。从最新一季度经营数据来看,行业公司出现分化信号,需要密切关注。从行业投资策略来看,房地产板块的投资策略中,可密切关注龙头性公司的时机性机会或在未来选择业绩持续增长且回报较好的公司,而估值变化是是行业配置的一个重要参考指标,预计未来房地产业随着政策加码及消费理念的成熟或面临不确定性,因此笔者谨慎看待此板块的投资,在选择适量逢低配置优质公司的同时,应回避题材绩差公司类公司。

  【风险提示】宏观经济不及预期、行业政策影响及地产泡沫的演变情况等

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责任编辑:wyh

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股票名称 股价 涨跌幅 净额(亿)
万科A 24.07 10.01% 8.45
格力电器 40.01 3.60% 8.28
中兴通讯 23.55 5.13% 5.31
保利地产 9.99 3.95% 4.33
银河生物 13.41 0.30% 4.02
中国建筑 9.61 1.80% 3.83
中国平安 49.72 1.18% 3.63
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