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从广西自治区的个案看当前中国楼市

2017-08-14 10:18:25阅读(0

  前几天广西壮族自治区统计局公布了今年上半年广西房地产市场的数据。从这些数据来看,广西的房地产市场形势一片大好,市场十分繁荣,相关的数据都在创历史新高。而且这些数据尽管看上去是个案,但对当前中国的房地产市场来说,具有相当的普遍性,即广西的房地产市场形势基本上代表了当前中国房地产市场的大势。从刚刚公开的数据来看,上半年广西房地产市场投资按年增29.3%,达1217.67亿元,增速加快11.7个百分点,其中住宅投资增长达30.2%。远远高于全国房地产开发投资增长二十一个百分点。广西的房地产开发商全面看好当前房地产市场,大力加大了对房地产市场的投资。更为疯狂的是,上半年广西房屋新开工面积达到2596.66万平方米,增长49.2%,其中住宅新开工面积增长55.5%。这些数据看上去是十分疯狂的,因为全国数据只有3%左右。广西上半年商品房销售面积达2095.27万平方米,增长31.3%,其中住宅销售面积增长达29.8%。商品房销售金额达1202.02亿元,增长44.8%,其中住宅销售金额增长达到了46.6%。这几个数据,有几个重要的信息,一是住房销售面积增长的数据远远超过全国一般水平的一倍以上,即广西的房地产市场显示出比全国更加繁荣;二是住宅销售金额的增长比住房销售面积的增长要快十六个百分点。这也意味广西的房地产市场繁荣同样是由房价上涨在推动。而房价快速上涨则是推动广西房地产市场繁荣的主要动力。还有,广西住房销售面积高速的增长,是不是让广西的住房市场库存也快速减少,或政府所要求的房地产去库存化的任务也随之完成。从广西统计局所公布的数据来看,尽管住房销售面积增长可达到30%以上,但6月底,广西商品房待售面积有1691.65万平方米,按月减少42.64万平方米,减少的幅度仅为3%,仅为住房销售面积的十分之一。可见,今年政府的房地产政策目的就是去三四线城市的房地产市场库存,但实际上这种笼统的政策目标,看上去是如何美,如何具有针对性,但实际上是一句空洞的口号。因为,如果一种商品市场过多,供大于求,那么生产者就得减少供应,降价销售,这样才能减少库存。但这仅是这种商品是消费而言。如果这种商品不是消费品,而是投资品,情况则不是这样了。如果住房是投资品,市场的住房过多,住房要去库存,只能说明这个市场的投资者预期房价会下降或不会上涨,所以这些投资者不会进入市场,作为投资品的住房供大于求。如果住房投机者预期房价会上涨,投资者不仅会涌入市场,而且房地产开发商也会增长住房供给。住房的销售量可以很大,但房地产开发商的供应量也会随之增加。这就是当前广西房地产市场销售的高度繁荣、高度增长,同样房地产开发商也增加了更多的对房地产市场投入,增加了更多的住房供应。这是广西房地产市场的情况,全国的房地产市场也是如此。这些数据看上去是广西壮族自治区的个案,但这也是全国的普遍现象。可以说,从2016年930及2017年317政府出台了一系列的房地产市场调控政策以来,尽管这些调控政策对出台政策的一线及二线城市造成了一定的影响,这些城市的住房销售立即快速下降,甚至也让一些城市的住房价格开始向下调整,但是这些房地产市场调控政策出台后市场的调整不仅十分微小,而且这些出台调控政策向下调整的城市十分少,及占全国的比重不大。而采取“因城施策”绝大多数城市,由于这些市场没有出台房地产市场调控政策,还是采取原有的税收及信贷政策,在2016年一线等城市房价疯狂上涨示范下,采取“因城施策”的三四线城市也开始涌入了房地产市场,从而造就了2017年不少三四线城市的房地产市场繁荣,而且这种格局还在进一步地向中西部地区纵深发展,下半年中国房地产市场整体繁荣与业绩仍然会是惊人。从广西的个案也可以看到,广西房地产市场的空前繁荣,仍然是以住宅市场在拉动,仍然是以房价上涨在动力。这也意味着这个房地产市场的繁荣同样是以住房投资炒作者为主导(请注意,如果购买一套住房的目的也是为了赢利赚钱,那么购买一套住房同样是投资炒作而不是消费。目前不少农村居民进入城市购买住房一套住房,其情况就是如此。因为,他们在农村的居住条件远胜于购买这套住房,购买住房多以是投资)。对于一个以投资炒作为主导的市场,尽管这些三四线城市的房价基数不高,房价上涨的幅度也不是那样大,但是这些城市住房投资者承担风险的能力也是十分脆弱的。如果这些三四线城市的房价上涨预期一旦逆转,这些城市的住房投资者所面临的风险会比较高。房价快速上涨,房地产市场的繁荣,也会推动房地产开发商加大对市场投资,也会激励地方政府拍卖出更多的土地及加大城市扩张投入,由此让三四线城市的房地产开发商及地方政府的债务风险全面上升。当这些情况向负面方面越走越远时,国内三四线城市的房地产市场调控也会逐渐而来。一旦这些城市也出现房地产市场的调控,国内房地产的脆弱性及巨大风险都会暴露出来。到那时,政府既要遏制房地产泡沫,又要稳住房价可不是容易的事了!

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  社科院金融研究所研究员易宪容

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