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当前房地产市场将会发生重大变化吗?

2017-08-14 10:31:08阅读(0

  当前房地产市场将会发生重大变化吗?易宪容可以说,这几天关于房地产市场的重大新闻一个接着一个,如万达集团宣布告别经营了20多年的房地产王国,阿里巴巴杀入杭州的房地产租赁市场,不少城市还在收紧房地产市场的调控政策,北京银行601169)的首套住房按揭贷款利率最高上浮15%,广州首套住房按揭贷款利率也要上调等。

  对于这些新闻或信息,尽管都与房地产市场有关,但所显示的事态则会有很大的差别。比如,最近几个月万达集团通过一系列眼花缭乱的资本运作,万达集团在8月10日宣布正式告别房地产市场。这可能与万达对房地产市场的经营、判断,及未来房地产市场发展关联性不会太大。这肯定是会有其他非经济或非市场的原因。

  至于这些原因是什么,外人是无法猜测到的,只有万达的主事人才能心知肚明。

  至于杭州市房管局与阿里巴巴集团旗下创新事业业务部、蚂蚁金服旗下芝麻信用达成战略合作,杭州市借助阿里巴巴的技术能力、生态资源、创建中国首个“智能住房租赁平台”,把公共租赁住房、长租住房、开发企业持有房屋、中介居间代理房源、个人出租的房源全部纳入平台管理,实际就是希望利用现有网络技术重建城市住房租赁市场。可以说,政府希望用互联网的技术来整合城市住房租赁市场的资源,希望以此来建立一个守信、高效、租赁成本低、能够高房价城市弱势居民的住房租赁市场,以便如政府所称的那样建立起租售并举的中国房地产市场长效机制。

  可以说,阿里巴巴把互联网技术带入城市住房租赁市场,对整合城市住房租赁市场资源能够起到一定的作用,但是仅通过技术化的方式想建立起中国有效的城市住房租赁市场是不可能的。

  因为,居民解决居住问题,是购买还是租赁,就在于政府所推出的一系列的激励政策,是鼓励购买住房还是租赁住房。欧洲及德国的住房租赁市场非常发达,绝大多数居民宁愿租赁住房而不购买持有住房,核心的问题就在于居民购买住房持有不可能成为赚钱投资的工具,就在于政府鼓励建设可租赁住房但其利润限制在所规定范围内,住房市场的租金也是如此,在于政府给每一个住房租赁者优惠租金补贴等。如果没有这些前提条件,中国希望通过技术化的方式来解决中国住房租赁市场的问题几乎是不可能的。

  可以说,阿里巴巴以技术化的方式进入城市住房租赁市场,是可提高城市住房租赁市场资源的利用效率,但无法解决城市住房租赁市场的根本问题,也不可能实现政府所希望的“租售并举”的政策战略转移解决房地产市场的问题。所以,阿里巴巴进入城市住房租赁市场对国内房地产市场影响不会太大,而且有影响也是长期的。

  可以说,目前房地产新闻对未来中国楼市影响最大可能是一些城市的银行住房按揭贷款利率上调,特别北京银行对首套按揭贷款利率最高上浮15%。这个事件对未来国内房地产市场会造成巨大的影响。如果这种情况向全国蔓延,它将让全国房价上涨预期全面逆转。如果全国的房价上涨预期出现全面逆转,那么不仅新的住房投资者不敢再进入市场,而且已经进入的住房投资者也会降低房价退出市场。如果这种情况出现,国内房地产市场的利益格局将会出现重大调整。

  我们可以看到,2015年下半年的开始的国内房地产市场繁荣,不少城市房价的疯狂上涨,完全是政府推出的鼓励有房的居民利用优惠的信用政策涌入房地产市场的结果。这些住房信贷优惠政策不仅让住房购买的首段比例降低,而且也让住房按揭贷款利率全面降低到历史最低水平(比如在最低银行基准利率的基础上,按揭贷款利率可7折优惠)。这样不仅提高的涌入市场的购买住房的杠杆率,也全面降低了购买住房者的融资成本。

  在这种情况下,住房投资者岂能不涌入市场?这些城市的房价岂能不疯狂炒高?2016年全国住房市场的销售金额及销售面积都历史最高水平,而2016年个人住房按揭贷款增长更是达到了46.5%的水平。房价及房地产市场繁荣基本上都是由个人住房按揭贷款快速增长所创造。

  可以说,在一线城市及二线热点城市,一系列的房地产市场调控政策出台之后,由于购买二套以上的住房的首付比例及利率早就全面上升,这些投资者再想利用银行金融杠杆进入市场几乎不可能。现在进入这些城市住房市场只有首套住房购买者,而首套住房的按揭贷款利率也最高上浮15%,这必然让首套住房购买者的还贷负担全面上升,肯定会减弱这些住房购买者进入市场动机而转身住房租赁市场。

  还有,当前按揭贷款利率上升是否会影响到以往的住房持有者而没有还清贷款者呢?目前应该是不确定的,一则要看其按揭贷款合同条款,因为中国住房按揭贷款合同基本上都是浮动利率;二是要看银行出台这种按揭贷款利率适应范围。影响重大是必然。

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  社科院金融研究所研究员易宪容

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