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中国的投资者涌入伦敦楼市

2017-08-31 09:14:14阅读(0

  据报道,有人统计,自2017年5月11日至今,在90天内,中国买家(包括中资企业和港资企业)在伦敦购买房产耗资超过36亿英镑,按当时汇率计算,合计高达约317亿元人民币。

  比如,2014年就进入英国房地产市场的绿地集团,今年上半年,绿地造价高达8亿英镑(约合71亿元人民币)的伦敦第一高豪宅已经取得重大进展,预计2021年完工。

  而近两年,中国买家开始在英国大举圈地,包括港资房地产企业、中资房地产企业和私人投资者。

  5月11日,香港新鸿基地产大股东郭氏家族的家族办公室将联合爱尔兰开发商Ballymore投资5亿英镑在东伦敦泰晤士河畔开发一个住宅项目,总共建设804套公寓,预计于2020年竣工。

  5月15日,去年11月份斥资1.54亿英镑买下英格兰央行附楼的港资巨头爪哇控股又有新动作,出资2.58亿英镑(约23亿人民币)在伦敦金融城又买了一栋银行总部大楼。

  5月23日,华润置地联合美国北极星房地产(NorthStarRealtyEurope)收购位于伦敦金融城核心区的写字楼20GreshamStreet,收购价为3.09亿英镑(约合27.6亿人民币),华润在收购联合体中占有80%的股份。

  6月21日,万达集团斥资4.7亿英镑(约为40.75亿人民币)从英国房地产上市公司StModwen和法国建筑公司Vinci组成的联合体手中买下了NineElmsSquare地块,占地10.2英亩(约合4万平方米),将供应1900套住宅公寓。

  6月30日,中国深圳富豪陈红天出价4.1亿英镑(按照最新汇率约合36亿人民币)买下了伦敦金丝雀码头金融城地标写字楼20CanadaSquare。

  7月21日,神秘香港富豪出资3240万英镑(约合2.85亿人民币)买下了伦敦金融城写字楼GardenHouse,该楼目前被出租给德意志银行作为其办公室使用。

  7月27日,英国地产公司LandSecurities正式发布公告,李锦记健康产品集团已经成功击败其它竞标者,以12.825亿英镑(约合113.373亿人民币)的价格买下了伦敦金融城地标20FenchurchStreet的全部所有权,买卖双方已经正式交换合同。

  8月9日,一名来自香港的神秘私人投资者出资2.85亿英镑(约合24.74亿人民币)买下了伦敦金融城写字楼70GracechurchStreet,该楼目前被出租给保险巨头XL集团和英国马莎百货。

  可以看到,近半年来中国的房地产企业及香港的商人纷纷进入伦敦的房地产市场,其重点是住宅公寓及商业地产。那么中国的买家为何会大手笔地进入伦敦的房地产市场呢?这里有以下几个重要的原因。

  首先,我们应该看到,香港的房地产市场是由英国学习与模仿而来,而国内的房地产市场基本上又学习与模仿了香港的模式,所以这三个地方的房地产市场基本上是同源,发展模式、经营模式、赢利模式、法律制度等基本上相同,因此无论国内房地产开发商还是香港的商人,进入伦敦房地产市场很快就容易上手,可以减少制度障碍所需要的交易成本。

  其次,英国的脱欧,使得英镑突然大幅贬值,到上个星期为止,脱欧后英镑兑美元下跌了15%,而英镑脱人民币下跌了13%。在这种情况下,不仅伦敦的房价出现不小的下跌,而且英镑对美元及人民币的贬值,都降低了国内房地产企业及香港商人进入伦敦房地产市场的成本。而低成本的进入不仅可以降低进入的成本,也可能是进入者的利润。

  再次,近几年来,无论是香港的房地产市场,还是国内一线城市的房地产市场,都出现的火爆的场面,房地产市场出现了巨大泡沫,这种情况能否再持续下去,让市场产生了较大的质疑。因此,如何降低企业再在房地产市场的风险,另外寻找更为安全的地方,伦敦不外是一个好的选择。特别是国内的房地产调控政策不断地出台更是会增加企业从事房地产业的风险。

  第四,正因为国内及香港的房地产市场火爆,也让国内及香港的一些民众的财富在短期内得到了快速增长。正如有报告指出的那样,中国拥有至少1000万元人民币可投资资产的人已从十年前的18万人攀升至158万人,全国个人可投资资产总体规模达到165万亿元人民币,最富有的1%家庭拥有全国三分之一的财富。而这些家庭财富增长到这种程度,资产全球配置成了必修课。而中国及香港这些通过房地产市场快速致富的居民,在资产全球配置时,投资房地产可能成为他们最大的偏好,所以国内房地产开发商纷纷伦敦购买土地建造高端住宅,其购买对象也是针对这个群体而来。再加当前英国的贷款利率极低,对投资者更是有吸引力。

  最后,无论是中国的房地产开发商,还是香港的商人,在这个房地产泡沫吹大的过程中,其财富也得快速地增长,而且比一般居民增长更是快。所以这些商人进入伦敦的房地产市场,不仅是投资,而且也是资产的全球配置,甚至于国内房地产开发商还有转移资产之歉。在这种情况下,在他们看到,进入伦敦的房地产市场应该是一个好的选择。

  但是英国的房地产市场是否如投资者预期的那样,应该是相当不确定的。因为这些既有经济的原因,也有法律制度的原因及政治的原因。对于房地产投资市场,往往会因为某一个原因触发房地产市场价格出现较大逆转。特别是政治上的因素及法律制度的因素,对此任何投资者都是无法分析到的。对此投资者还是小心为上,更不是用中国的经验来套外国的房地产投资市场。因为,民主制度与非民主制度,对房地产市场理解,政府对房地产市场的作为是完全不一样的。

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  社科院金融研究所研究员易宪容

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