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房价上涨预期不逆转谈调控效果尚早

2017-09-08 10:04:57阅读(0

  有报道说,8月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2207万平方米,环比减少1%,同比减少26%。也就是说,这些城市已经出现了连续5个月环比下跌,连续6个月同比下跌,楼市还在逐渐降温中。

  比如,8月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为159万平方米,环比减少12%,同比减少61%。北上广深4个城市住房成交环比增幅分别为-13%、-29%、10%和-1%,同比增幅分别为-60%、-74%、-50%和-14%。这些报道认为,无论是从环比还是从同比看,一线城市的房地产市场总体上呈现了降温态势。

  还有,16个二线城市新建商品住宅成交面积为1179万平方米,环比减少4%,同比减少24%。30个三线城市新建商品住宅成交面积为869万平方米,环比增加6%,同比减少16%。环比小幅上涨,说明三线城市的楼市市场热度仍在。

  从上述数字来看,当前的房地产市场,一线城市及少数二线城市住房的销售全面下降,而且下降的幅度不小。但另外一些二线城市,及三线以下的城市,住房的销售不仅没有下降,反之还在增长。

  这里还有以下许多问题,即使一线城市及部分二线城市的住房销售下降,但是这种同比下降其实意义不是太大。因为这是在与这些城市的住房销售创历史记录时点相比。也就是说,如果一线城市及部分二线城市的住房交易还是在2016年的那种火爆中,那么这些城市的房地产泡沫早就破灭了。也正是因为这些城市的房地产市场降温,才能够让这些城市的房地产市场泡沫没有破灭而存活下来。二是这些城市的房地产市场销售急速下降,但是住房的价格则没有多少变化,反之其中一些城市的房价还在上涨及火爆中。这意味着这些城市的房地产市场在性质上没有多少改变,房价上涨预期也没有逆转,这些城市的房地产市场仍然是一个以投机炒作为主导的市场。如果是这样,房地产市场调控几乎没有多少进展,更不用是有效果了。

  还有,不仅这50个城市中住房销售下降的城市所占的比例不大,其他一些城市的住房销售仍然处于火热中,而且对于323个中国城市来说,50个城市占全国城市的比例不足六分之一。也就是说,即使50个城市中有部分城市的住房销售有所下降,但占全国的比重仍然是很小。所以总体来说,当前国内房地产市场仍然处于亢奋之中。只要房地产市场的价格上涨预期没有逆转,国内房地产市场的调控要想达到多少效果都是很小的。

  比如,最近一线城市及部分二线城市“首付贷”又在房地产“死灰复燃”。记者调查发现,虽然表面上包括中介、开发商和银行都宣称没有“首付贷”,但却有不少“马甲”产品,比如消费贷或者同“首付贷”类似的产品。也就是说,尽管政府出台一系列住房市场限贷政策,但银行、房地产开发商、房地产投资者都在千方百计创新不同的“首付贷”产品,以破除这种限贷。

  有数据显示,2017年1-7月居民新增中长期贷款总额3.27万亿元,从5月起连续三个月新增贷款总量较去年同期保持负增长,看上去控制住房按揭贷款初见成效。但是,居民短期消费性贷款在今年获得爆发性增长。数据显示,2017年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿元,累计同比多增7137亿,已远超去年全年,去年全年新增消费性短期贷款总额为8305亿元。这也意味着,当前国内房地产市场房价上涨预期没有改变,投资者仍然在千方百计地进入市场。因为,只要房价还在上涨,及住房投资者预期房价还会上涨,住房投资者就会突破现有的行政性各种限制进入房地产市场。因为,在他们看来,在当前的市场环境下,只要购买到住房就能够获利,所以在各种行政性限制政策的情况下,尽管让他们进入市场的成本上升,但进入市场仍然有利可途,他们还是会涌入市场。这就是当前国内房地产市场现实。可见,对于当前的中国房地产市场,如果不改变当前房地产调控思路,真正通过经济杠杆让住房投机炒作离开市场,而还是采取名目繁多的行政性调控工具及手段,那么要让当前中国的房地产市场回归到居住功能上来是不可能的。住房投机炒作者、房地产开发商、地方政府都预期中央政府不会让房价下跌,在这种情况下,房地产市场价格上涨预期不会逆转,房地产市场调控想达到什么效果是不可能的。

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  社科院金融研究所研究员易宪容

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