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新城发展(01030):内房股大牛市 却意外搅黄了它的私有化

2017-10-18 20:47:41阅读(0


  10月17日,新城发展法院会议结束,大股东私有化流产。原本上市公司股价一直在要约价3.30港元之下波动,不料9月遭遇内房股又一轮牛市,股价迅速超过要约价。因此,小股东以要约价卖出相当于给大股东送钱。

  10月17日晚间,新城发展私有化有了结果,根据上市公司公告,这场大股东王振华与小股东的斗争,以小股东的胜利告终。

  目前王振华家族是通过富域香港投资持有港股新城发展72.56%的股权,新城发展又通过富域发展和常州德润共持有新城控股601155)67.1%的股份,A股上市的新城控股才是王振华旗下核心资产和实际运营的平台。

  由于A股市场与港股市场估值不同,港股新城发展的价值一直得不到体现,市值一直远低于持有A股上市公司的价值。港股上市公司市值还比不上手中A股股权的价值,相当于王振华手中的港股股权是折价的。

  当初通过港股市场为地产项目发展融资,解决公司短期资金问题。如今成功实现新城控股B股转A股,已经有了A股融资平台,那么港股上市平台的价值就不再突显。

  7月18日,王振华旗下的富域香港投资发出私有化要约,每股收购价为3.30港元。由于今年以来内房股走势太好,新城发展股价连续暴涨,特别是9月以来,新城发展股价进一步走高,截至法院会议之前,股价收于3.8港元,比私有化价格还要高出15%。这让王振华私有化的意图落了空,并且按照香港联交所的相关规定,首次私有化失败12个月之后,方能重启私有化进程。  大股东私有化流产

  10月17日上午,新城发展香港洲际酒店,就要约人富域香港投资提出的私有化要约举行法院会议,会议本该9点开始,10点结束,可以由于股东之间存在争议,会议延迟了半个小时。散场的时候,小股东一个个笑逐颜开,他们一起联手否决了私有化方案。尽管多等了半个小时,大股东王振华还是没有等到想要的结果。

  对此,新城发展执行董事兼公司秘书陈伟健表示:“一切尊重股东,尊重市场。”当日晚间,新城发展正式公布了这一消息。

  房地产企业是资本密集型,对资本非常饥渴,为了募集资金,新城发展于2012年登陆港股市场,成为新城系重要的融资平台。不过,随着2015年12月新城控股完成B股转A股后,新城系又拥有了一个A股融资平台。由于A股与港股存在溢价,对比之下,港股新城发展在A股新城控股面前就像是丑小鸭面对着白天鹅。

  简单来说,新城发展通过富域发展和常州德润共持有新城控股67.1%的股份,即使不计算其他业务,新城发展市值也应达到A股的67.1%。截至10月18日收盘,新城控股收报18.02元,市值约为406.98亿元,照此计算,新城发展持有的A股上市公司的股份就价值273.08亿元。如果按照王振华提出3.30港元的要约价格计算,新城发展的估值约为186.71亿港元(约合人民币158.34亿元),港股母公司持有的市值就比按要约价计算的估值高出114.74亿元。

  根据新城发展7月18日发布的公告显示,富域香港拟以3.30港元的价格向股东收购15.53亿股,相当于总股本的27.44%,计划股份合计价值约为51.23亿港元。若私有化成功实现,王振华花费51.23亿港元,就可以获得超过百亿的增值,这还是在不考虑新城发展其他业务和资产的情况下。  内房股牛市搅黄了私有化

  一般情况,私有化的方式分为协议安排和全面要约收购,由于新城发展控股的注册地为开曼群岛,这次私有化采用的是协议安排。而根据开曼的公司法,要通过私有化需要满足出席会议的无利害关系股东中投票权至少75%的票数投票批准;投票反对决议的票数不得超过所有无利害关系股份的投票权的10%;此外,还需要有大多数出席法院会议的股东赞成。

  三个条件缺一不可,即使前两条通过了,只要在场股东反对人数超过半数,私有化依然不成立。所以说私有化的条件是非常苛刻的,除非大股东提出的价格诱人,否则小股东是不可能同意的。

  因此,这次大股东私有化的关键是价格。王振华提出私有化要约前一交易日,新城发展的收盘价是2.81港元,3.30港元的要约收购价比收盘价高出17.44%。在王振华看来,这是小股东能够接受的价格。实际上,在7月19日复牌后,一个多月时间内,新城发展股价一直在3.30港元收购价以下波动。

  不料9月初,新城发展突然启动一波行情,股价迅速飙升。9月8日,股价涨幅一度超过11%,不过被空头迅速打压,最终涨幅仅有1.86%。这样的情况只持续了一天,随后几天新城发展股价连续走高,最高价达4.51港元。

  眼看着股价连创新高,王振华只能心里着急。有趣的是,9月22日到23日,8城先后出台楼市新政,限制二手房出售,内房股上涨的势头戛然而止,9月25日,新城发展单日跌幅达18.24%。可是下跌并没有持续,新城控股股价始终高于私有化价格。

  王振华失策之处在于,对新城发展股价暴涨没有做预案处理。今年以来,以恒大、融创和碧桂园为代表的内房股疯狂上涨,特别是恒大、融创股价涨了四五倍。

  另外,根据数据显示,香港联交所过去3年中,上市公司私有化通常是最后十个交易日平均收盘价溢价25%到45%。王振华给的溢价不高,在股价上涨后也没有提高私有化价格,想私有化的还是今年港股表现最好的内房股板块,这个算盘打的实在太精明了,可惜小股东都不是傻子。就像他们离开会场时说的:“私有化方案通过了才反常态,才是大新闻。”

  END

 

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