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买房的最佳时机

2017-12-13 11:51:49阅读(0

  来源:子木聊房(zimuliaofang) 作者:子木

  这段时间,楼市发生的事情很多,什么特朗普减税加息,什么中央强调住房长效机制,今天我不讲这些问题。

  讲一个可能是我入行有史以来,购房者提及次数最多的问题。

  “买房,何时买?”

  想当初,我会一遍又一遍得对咨询者讲:

  “刚需,不要在乎时机,该买又刚好能买,便是最佳时机”。

  但后来,我放弃了。

  因为我感觉,这句话就是在谋财害命。

  因为,99%的购房者其实都是伪刚需。尤其在寸土寸金的一线城市,对于购房者来说,选错时机,几年的工作就白干了。

  本来拥有一套房是一件很幸福的事情,但因为跟风入市,高位站岗被套死的购房者又比比皆是,最后哀鸿遍野。房子的居住属性完全被投资属性埋没,我们都必须承认这个事实。

  这就好比房价是一层比一层高的巨浪,每个人都想在浪花掉下来的时候趁机跳进去,然后跟着千千万万的踏浪选手,勇闯天涯~自然,直接踏在浪峰上的,栽得最深。

  介于以上,子木决定从宏观和微观的角度入手,给大家讲一讲“我们到底如何把握买房的最佳时机”。(拿北京举例)

  宏观

  这是一份关于1989年北京房价的人民日报。

  仿佛听到老前辈用官腔在嘶哑的收音机里喊道:

  “买房对于普通干部来说,犹如从夜空里摘颗星星,北京商品住宅每平米房价高达1600元,若买两居室,也得6万多元,简直令人咋舌!”

  “一名大学生从参加工作开始,节衣缩食,干100年才能买上两居室!”。

  那时候的大学生可金贵的狠,不像现在,满大街跑的都是本科生。要是按同等价值来算,起码也得是985和211重本类学校毕业生才能和当初的大学生相比拟。

  那么,我们来看一下现在重点大学的毕业生情况。

  毕业后正常工作,无论是事业单位还是进入私企,起步按月工资8000来算,抛去北京这么高的房租和生活成本,满打满算一个月存5000元。北京房价6W一平米,要买一套60平米的两居,也得花上60年。

  那么就有人说,“28年前的房价泡沫比现在大,其实现在北京的房价并不高!”

  这句话对吗?

  并不对。

  1987年,中国地产才开始进入商业化。那么,当年的市场经济、产业结构都是处于缓慢萌芽期。收入增长变化还有通货膨胀都是必要考虑的因素。

  当年房价高是事实,但是当年一台电视机价格是2000元,可以买得起一平米房子,而现在一台电视机的价格连一块地板砖都买不起。

  所以跨度这么大的房价对比并没有实际意义。于是子木本着一颗爱智求真的心,把10年的数据调了出来(为了方便观察,我用北京人均季度工资作为参考标的)。

  这幅图就像一把剪刀一样。在2007-2009年,北京的三个月工资还可以买得起一平米的房子,但随着时间的推移,买房这个事情对于大家来说,却越来越远。(我没有把17年的数据贴出来,是因为16-17年北京房价的涨幅太疯狂,已经破坏了这把剪刀的美感。)

  从某种意义上讲,中国在08年之后已经陷入了“中等收入发达国家的陷阱”。

  但房价过快上涨导致崩盘后的惨状,政府更不愿意看到,所以才出现了一次又一次的红点调控。

  让房价上涨拉动经济,又不让其崩盘,这么大的体量,操作难度可想而知,要知道,稳定和增长才是政府的头号任务。

  这里要普及一个经济学常识,简称它为【割韭菜原理】。

  首先,政府印钱会带来贬值预期。在贬值预期中,手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。

  简单的理解就是,你的银行存款越多,你就越亏,你从银行借的钱越多,你就越赚。所以,如果你贷款买房,就要把杠杆背大背长,欠的债越多,收益越多。当你快把钱还完的时候,就要换一套更大的房子,继续加深杠杆。这也是很多房产投资者的核心理论。

  那么综上所述,在宏观层面上,一线城市房价的涨幅和人均工资收入的涨幅差距将越来越大,房价长线上涨已经是不可否认的事实。

  所以说,今后年轻人买房会变得越来越难,买房的最佳时机则是越早越好。

  当然这里又会有人说,我买房去年买和今年买就是多花了100万,虽然长线上涨,几年以后会补回来,但是我就是不想亏这么多钱。那好,咱们看下一个环节,如何在微观层面选择最佳时机,如何避开房价浪顶,如何获取时机信号。

  微观

  之前我曾在文中讲到过,现在的中国房地产已经进入了横盘时代。2016-2017这一波大涨空前绝后,集中透支了前三年和后三年的涨幅。

  接下来的结局就是一线城市大盘会稳中见涨,二三四线城市有产业的会接住之前的房价,没产业的一定会回落下去。

  所以,在这个大环境下,作为购房者就要去实时关注自己倾向区域的房价信号,准备好房票和资金果断出击,毕竟好的机会永远是留给有准备的人的。

  时机之"区域规划"

  区域规划利好信息一般分为四个阶段,“传言,规划,动工,建成”。每次信号出现,媒体都会炒作一番,房价应声上涨(所以说,房价上涨背后有一部分是媒体人的功劳)。

  譬如北京通州,12月20日,北京市副中心就要启用了,这就是建成信号。通州房地产市场这几天又火了起来。所以说,在传言之前买通州的房子肯定是最佳时机,依次递减。

  这里讲一个伪命题,就是“高铁通车一定会利好区域房价”。其实事实并不是这样的,交通是把双刃剑。交通建好,极有可能造成当地人口外流,而迁入人口不足、供大于求的市场情况会把当地房地产拉入死水。时机之“土拍市场”

  据我所知,80%的购房者对土拍市场并不感冒,这是大错特错的。土拍市场往往是房价市场的前瞻。如果一个地方频出地王,房价上涨的时机随之而来;如果土地出现流拍,说明市场过于冷淡,房地产商拿地赚不了钱,明显的房价下跌信号。

  这让我想起16年土拍市场的壮烈,一开始地王频出,到政策来临,房价暴跌,小地产商纷纷倒闭,大地产商捂盘不售等行情。其实每个房产商都在赌,赌房价一直上涨,赌预售证可以早些下来,然后高位套牢买房用户。

  如果一个地方出现了地王和楼王出现,那么在出现之前购买周边楼盘,是很好的选择。

  时机之“笋盘筛查”

  笋盘是横盘市场中最好的机会,一般是由改善族急于换房或者投资客杠杆背得太深急于套现所产生的低价房源。

  之前讲过,也可能会有对市场不敏感的业主挂低房源价格的现象,但现在这种情况几乎为零,因为有经纪人站岗,绝对可以解决信息对称问题。

  那么至于怎么获取笋盘呢?这里就要考验你的大数据能力了,首先把“X家网”的所有房源数据爬下来,然后最低值计算,找出相对小区均价最低的那一套,再进行户型,朝向等多方面的筛查。这个对大家有些难度。

  另一种是找一个好的房地销售,他们可以拿到一手房源,为了业绩,他们会把好盘分享出来的。最后就是有空就查查意向区域房源信息,一旦找出来,就是稳赚不赔的买卖。

  时机之“市场规律”

  季节性现象

  一年中最大的涨幅在春季,就是春节之后。而不是所谓的金九银十,涨幅从不在9~10月份产生。一年中最淡的淡季在12~1月份,基本上是没有人买房的。

  细究原因你其实应该能想到,过春节发年终奖,买房婚姻大事都会放在年后。

  3月爆发之后,会逐渐消散动力,然后6~7月份天气太热,没人看房,到了秋季9月份,压抑的购买力又会促使人们重新去看房。

  9月份是“小阳春”,但决战不在9、10月。对于房地产投资者来说,9、10月份是基本被忽略掉的,最后停滞到11月、12月,天气寒冬,大家忙着年底总结,忙着过年,市场沦为最淡的淡季。

  如果逆向思考,11、12月为最淡的淡季,那不正是最好的买房机会吗?因为抛盘永远存在,永远会有急需卖掉房子筹钱的人群,这时候就会出现大量的笋盘。

  所以买房一定要在除夕之前,市场极冷淡的时候下手。等到大家都去买房了,这时候最佳时机已经错过了。

  所以,真正聪明的人买房无论是调控还是季节都会选择最最冷淡的时候下手。“28定律”适合任何场景。

  最后,我用曾经写的一段话作为结尾:

  在中国,可以把买房人归为以下几类:

  这二十年来手头有闲钱但一直没买过房子的,都是倒霉蛋;

  手头紧但凑钱买了一套涨了很多倍后卖掉过上了好日子的,都是聪明人;

  手头紧全家凑钱交了一套首付后吐血供房,房价翻了十几倍后还住在里面吃方便面的,都是大傻瓜;

  手头紧开始没买但发现越涨越吓人死扛了十多年后终于下决心全家凑钱买了一套很小的然后吐血供房住在里面吃着方便面天天等房价上涨但即便涨了一些也不卖继续住在里面吃方便面一直吃到房市泡沫破灭的,都是超级大……折翼的天使;

  手头宽裕买了好几套涨了很多倍后卖掉了的,都是聪明人;

  手头宽裕买了好几套涨了很多倍但还没卖掉的……手头宽裕的人,做什么都是对的。

  最后想告诉大家的是,最佳时机永远有准备的人,备好车票,把知识储备起来,厚积而薄发。千万不要做跟风,买涨不买跌的人。既然我们都要去勇闯天涯,那么就要做一个聪明的踏浪选手!

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