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刚刚 房产税一锤定音 ! 有房者梦中惊醒!

2017-12-20 12:37:00阅读(0

  来源:180度财经、和讯西南房产、刘晓博

  作者:李若冰

  今天,是2017年度“中央经济工作会议”闭幕的日子。

  一大早,一个大新闻就来了:财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章,就房地产税表态。

  上面就是今天《人民日报》第七版(理论版)的版面,可以看到,财政部长肖捷题为“加快建立现代财政制度”的文章占据了头条位置,而且达到了版面的一半的面积。

  在文章里,肖捷部长四次谈到了房地产税:

  1、在回顾过去5年成绩的时候,他写到:“过去5年,财税领域改革多点突破,不断向纵深推进……房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。财政体制进一步完善。”

  2、在展望房地产税的时候,他写到:“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。”

  也许有读者会说:这些话怎么看着很熟悉?

  没错,这篇文章被人民出版社发行的《党的十九大报告辅导读本》收入,并被媒体披露过。

  那么,旧文重发,有什么特别含义吗?

  当然有!

  新财长肖捷一锤定音房产税,这个消息属于炸弹级的。政府层面一直在不遗余力地推进房产税改革,记得前财长楼继伟就曾经公开发言,要义无反顾地征收房产税,方案已经在路上,所以早有预知,大概将于2017年公布或开征房产税。不曾想,这一天就这样静悄悄的来到了。

  一、房产税牵一发,而动千家万户

  当年以楼财长之智,当然早就想到一点:在维持房地产市场兴旺与开征房产税之间,政府其实只能二选一。但中国政府现在是“鱼”与“熊掌”想兼得,既想让地方政府继续卖地以维持土地财政,又想从老百姓的钱包里挖出一块房产税。只因知道房产税一开征,依靠投资保值来维持的巨大房地产泡沫就有破裂的危险。

  中国政府一直深陷入“财政饥渴”当中,2012年以前,每年税收总额保持两位数的增长,政府饥渴;今年总额上升,但由于税收增速下降,政府更感饥渴。于是想方设法开源节流,节流就是推迟养老金的发放;开源就是决定尽快开征遗产税、房产税等。

  中国现在已经实现了大多数城乡居民家庭拥有房产。在城市,购房成了资产保值升值的主要手段;在中小城镇,农村户籍的家庭也纷纷购房居住;而在乡村,建新房已经成为进城打工混得好的象征。户户有房,本来代表着民殷国富,但这个时候对房产征税,就变成了国取民财。

  在中国大城市房价接近纽约、东京的时候,对收入仅及世界中等水平的城市家庭普征房产税,就会一下子把许多中产家庭逼入财务窘境。今天在中国,如果有一项政策的推出,可以轻而易举地撼动千家万户,同时影响整个经济、乃至整个国家的未来走势,那就是酝酿已久的房产税。这一举动将震动千万家庭,进而关系到未来中国的兴衰大势。

  二、房产税是最后的手段,谁不怕?

  开征房产税,其实是政府无奈之中的最后选择。不全面开征房产税,中央财政只能向央行大幅度扩大透支,迅速引发通货膨胀;开征房产税,把中产家庭的金融资产逐步收入国库,虽能解财政的一时之困,也同时扼杀了消费潜力和经济增长,刺破了房地产泡沫,还诱发通货膨胀。中央政府有一点是很清楚的,房产税征得少,难以弥补地方财政亏空;房产税征得够地方政府用,经济就再难振兴。

  一旦开征房产税,犹如走上了永无终点的独木桥。在维持经济不坠和地方政府运转之间随时保持平衡,就比如走独木桥;更难的是,看不到独木桥的终端。中国是个人口大国,世界上没有哪个国家希望中国从这个独木桥上掉下来。

  “无恒产者无恒心”,然而,“有恒产者亦有护产之忧”。房产税一旦开征,城市居民中许多家庭都必须全家“开会”,仔细商量家庭长期财务规划并慎重决策。城市家庭若拥有两套以上的住房,随着这几年房价飙涨,账面财富猛增,如果是在京沪广深,两套住房的价值动辄超过千万,俨然就是富裕家庭了。虽然目前看来,开征房产税后主要是针对第二套房,因此只波及多套房家庭,但这些家庭恰恰是中产家庭里自诩为家财殷实之户,也是今天消费市场上非必需品的主力购买者。

  房产税对这些家庭的影响可能有两个方面:第一,家庭现金流立刻变得十分紧绌,哪怕只缴房价的百分之一,也得每年拿出白花花的十万“现银”,怎能让人泰然不惊?第二,不管这些家庭能否从容支付房产税而不必动用银行储蓄,至少他们的消费会大受影响,再不能像过去那样大手大脚了。

  多套房家庭面临房产税压力,也有两个对策:其一是赶紧出售;其二是把多余的住房出租,并提高租金,把房产税负担转嫁给租户。这又将产生两个宏观经济的结果:首先,如果许多家庭都把房产挂到市场上,意欲脱手求现,那必然会造成一段时期里房价趋跌,导致房地产泡沫开始萎缩,甚至破灭。其次,房产税的沉重负担能否如数转嫁给租户,大成疑问,以现在百平米单元月租七千计,如果让租户全部承担按每年1%房价征收的房产税,则房价5万一平米的住房,其房租必须上涨60%。

  如此必因生活费用急剧上升,拉动服务行业的成本快速上涨而形成严重的通货膨胀。事实上,多套房房主无法让租客完全承担房产税造成的负担,租客会退出较大面积的住宅,改租小套房或合租小房间,以便在通货膨胀的情况下继续生存,结果是房主仍然必须承受相当部分的房产税负担。

  三、房产税的最终指向:有房者均需承担

  作为未来地税两大支柱的“房产税”,是向个人征收的财产税,与以前中国讲的房地产税(有时也被讲成(“房产税”),内涵完全不同。房地产税既包括流通环节征收的税赋,如土地出让金、土地税、土地使用税、交易税、营业税、所得税、印花税等约12种税、50项费,也包括保有环节的房产税,不过只适用于商业办公用房。由于中国的土地不是永久所有权,而是70年使用权,因此住户今后交纳的“房产税”,就是为地面建筑这部分财产交纳的房屋保有税。

  到目前为止,中国人大多认为房产税主要与拥有多套房产的官员及富豪阶层有关,这是房产税试点产生的印象。据公开信息,约在3年前,上海和重庆成为中国房产税征收试点,从两地征收的方法来看,上海市征税对象主要限于房产增量,如新购房屋且属于第二套;重庆市并非普通住房。因此,普通人大多认为房产税的征收只与囤房的贪官与富人有关,可以成为反贪的利剑,因而对不动产登记、财产信息透明的关注热情很高。

  但这次由国土局主持的不动产统一登记,并非特别针对贪官与富人这些“房氏家族”,而是针对所有城市居民的个人房产,从《决定》称要完善地方税体系,应该是各地政府立法征收房产税之前的准备工作之一。房产税或将成未来置产考量参数,房产税一旦开征,中国人不需要考虑房产税负担的日子也将结束。

  根据官方统计,当前中国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套,城镇居民家庭数为2.48亿户,因而中国城镇户均住房套数约为1套。考虑到中国房产价格畸高,作为征税基数,哪怕税率在1%以下(美国各州房地产税的税率不同,最高接近3%),总量也相当可观。因此可以预见,各地城镇居民不动产登记完成之后,各地政府会根据当地的房产拥有情况设定征收方法与标准,经过两至三年过渡期之后,将逐步演变到对所有不动产的征收。

  中国并无纳税人概念,在征税立法过程中,纳税人不能派代表参加,也无讨价还价的博弈余地,政府定下的规则,老百姓只能被动遵守。因此,中国人今后在购入或者保有房产时,必须考虑房产税因素。中国的房价畸高,早就超过国际社会的所谓房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比),以前不要负担房产税,年轻人只要让双方父母掏出所有积蓄赞助,就可以居住高于自身收入水平的住房,今后则必须考虑自身收入能否负担房产税,这是细水长流的家庭财务支出帐,不可不计。

  四、房产税开征的多重影响

  房产税全面开征有两大必要技术前提,不动产登记只是其中之一,征税多少还得建立房屋价值动态评估系统。比如是随着房地产价格波动随行就市取值,还是在房价下跌时按购入价计值,其间差别很大。这两大规则将改变中国房地产市场的发展规则。

  首先,将影响到房地产市场的热度。房地产需求分为两大类:满足自住需要的刚性需求与投资投机等非刚性需求。可以预见的是:房产税开征之后,考虑到税收负担,对住房拥有者来说,以往那种集家族全部财力血拼一套房的购买方式也得改变。买房可以啃老,但交纳房产税还要啃老恐怕不现实。对投资投机者来说,以往那种买几套、十几套房空置以待升值牟利的情况会大大减少。需求减少之后,中国房地产将进入平稳发展阶段,这将直接引起地方税收结构的变化。

  其次,房产税的征收,与中国今后十年内确定的新城镇化——开发房地产征收房地产税二者是此消彼长的关系。通俗一点说,于地方政府来说,房地产税与房产税二者是鱼与熊掌的关系,难以兼得。以往的房地产税,主要是针对流通环节的税,从重征收,政府从房地产开发中获利极大。

  以2012年为例,这一年全国房地产业销售收入6.4万亿元,缴纳契税、房产税、营业税、土地增值税等约1.1万亿元;政府的土地收入28517亿元;银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息。政府和银行共计从房地产业销售收入中分去47917亿元,占6.4万亿元的75%。这些税费最后当然都计入房价,由购房者承担。

  但在中国房产已达到户均一套时,住宅开发应已接近饱和状态,政府不可能再象以往那样,依靠房地产税做为地方财政的半壁江山,只能逐渐过渡到以房产税为重要支柱。这一税收总量应该比原来的房地产税总量要小,因此税率比例的提高是必然的,只是过程快慢而已。

  对这一从此将终身相随的税收负担,中国人准备好了没有?

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