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关于2018年的楼市 刚刚 中央经济工作会议有重要提法!

2017-12-20 22:54:23阅读(0

  今天(12月20日),为期3天的中央经济工作会议正式闭幕,晚间新华社播发会议七千字稿件,内容涉及中央关于2018年经济、货币、财政、楼市、人民币等基本定调,是年度最高规格的经济会议,对看清2018年的政策走向具有最权威指示意义。

  那么这次会议讲了些什么以及政策背后的意义到底是什么?现在我们来了解下:

  一、会议提出,推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求,必须加快形成推动高质量发展的指标体系、政策体系、标准体系、统计体系、绩效评价、政绩考核,创建和完善制度环境,推动我国经济在实现高质量发展上不断取得新进展。

  这次会议和2016年的会议都重审了“稳中求进工作总基调”,没有提出主要目标任务,意味着国家将把更多的力量和资源放在提高经济高质量增长上,明确提出“高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求”。可以理解为中央对经济放缓的耐性提高。19大报告中,两步走”的战略安排也没有再提GDP翻番类目标。高层对经济耐性的提高必然有助于明年的去杠杆、经济提质,以及房地产调控留出更大的空间。

  二、会议提出,今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。打好防范化解重大风险攻坚战,重点是防控金融风险,要服务于供给侧结构性改革这条主线,促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,做好重点领域风险防范和处置,坚决打击违法违规金融活动,加强薄弱环节监管制度建设。

  会议告诉我们一个时间表,今后3年重点是防控金融风险,最近新成立的国务院金稳会(金融稳定发展委员会)就是金融统一强监管的有力说明。我认为未来3年中,金融监管最大的看点就是大资产新政的具体实施,这份涉及打破刚性兑付、资产管理产品投资比例、资产管理产品投资限制、控制通道业务、控制资管产品的杠杆水平等等资产管理领域的重要问题,覆盖累计超过百万亿的资金,具体实施的效果将会对股市、楼市、债市等资产走势产生重要影响。

  去年的会议中提出“下定决心处置一批风险点”,而这一次的表述相对比较委婉,说明今后3年的金融监管不大可能会采取“一刀切”的方式处理,从这一点来说,高层并不希望因为监管而导致资产价格大幅波动,因此对于2018年的股市,我认为仍然是类似于2017年的震荡市。

  三、对于2018年(今年年底的会议)的货币政策,会议提出,稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长。

  2017年定调是(2016年底的会议)“货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。”

  2016年定调是(2015年底的会议)“稳健的货币政策要灵活适度,为结构性改革营造适宜的货币金融环境,降低融资成本,保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长,扩大直接融资比重,优化信贷结构,完善汇率形成机制。”

  货币供应一般理解为M2增速,即企业、居民、非银行金融机构存款+现金总和,也可以理解为印钞的增速,控制货币供给可以理解为控制M2增速。

  对比一下过去3年货币政策的表述都是稳健,但是稳健的含意有不同,2016的是稳健灵活,2017年是稳健中性的同时要“调节好货币闸门”,我们可以发现,2017年表述要比2016年严得多。正因为如此,M2增速从今年5月份开始历史性降至个位数,到目前为止连续保持了7个月。

  这次会议提出“管住货币供给总闸门”,相比去年的“调节好货币闸门”,显然今年的用词更严厉,所以我认为2018年的M2增速继续维持在个位数是大概率事件,对股市、楼市、债市来说是偏利空。

  四、会议对2018年楼市的表述是这样的:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  这段话可解读的地方就多了:

  1、“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这段话和19大的表述是一样的,同样是告诉大家,建设房地产市场最重要的目的是让大家住有所居,住有所居包含租房和购房,你现在买不起房,那也好办,我们建设租赁住房保障你住的需求,即多主体供应、多渠道保障,所以未来会形成保障房、商品房、租赁用房三分天下的局面。

  为了真正实现住有所居,会在“租购并举”下功夫,会让租客享有更多的权益,比如子女上学、医疗、基本社会保障等,小白认为实际过程中优质资源本来就很紧张的一线城市可能很难实现。

  2、“要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”这次会议一个亮点是提出发展长期租赁,可以想象长期租赁未来有很大的想象空间,A股当中的相关概念股或许可以捕捉。

  但发展长期租赁面临一大难题就是资金,长期租赁短期耗资大、期限长如何解决?那就是需要政策扶持!关于这方面,就在这两个月监管层早已子弹上膛:

  A、12月初,银行间首单、由建行主承销的200亿规模长租公寓资产支持票据(ABN)——“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”(简称“飞驰ABN”)在交易商协会成功注册,择日将发行首期规模40亿元。

  B、10月23日,保利地产600048)发布公告,称将发行国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs。

  长租公寓资产支持票据(ABN)和租赁住房REITs性质是一样的,都是通过获取市场中的资金,建设租赁住房,所不同的是资金流向有区别:

  长租公寓资产支持票据(ABN):租赁住房-银行理财-投资者,属于银行间市场;

  租赁住房REITs:租赁住房-交易所-投资者;属于交易所市场

  3、“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,注意用词是“完善”,意味着长效机制2017年已经有了?2018年的任务是完善?

  好了,我们再来看看去年的表述:“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。也就是说2016年长效机制是建立,2017年长效机制是完善?

  那么2016年长效机制到底是什么?小白的理解应该是“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,这当中没有房地产税,也说明2018年房地产税不大可能落地。事实上关于房地产税,今天财政部部长肖捷在人民日报刊发《加快建立现代财政制度》文章称,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,暗示房地产税可能在2019年才完成立法程序。

  4、“分清中央和地方事权,实行差别化调控”。这段话想象的空间非常大,

  中央财政的税收主要来自于增值税、消费税、车辆购置税、关税等,地方政府的税收主要来自于土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、增值税等。

  2016年,中央一般公共预算收入72357亿元;地方一般公共预算本级收入87195亿元。中央一般公共预算本级支出27404亿元,地方财政的支出160437亿元。

  可以看出,中央和地方收入是一致的,但是支出方面地方政府几乎是中央的6倍,财权(收入)和事权(干活)不大匹配。对此,有的地方政府为了增加收入不得不从土地出让金方面下功夫,但这样一来会推高地价。

  会议提出“分清中央和地方事权”,是否意味着2018年中央和地方在税收分成方面有变动?这是值得想象的,更何况这段话是列在楼市的表述里面的。

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