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楼市松绑VS房企股价上涨 到底是买房产还是买房地产股票?

2018-01-09 13:50:24阅读(0

  【牛邦投教研报】二三线城市在喊,快来我们这儿买房吧!但投资者似乎在说:“我要买地产股”……

  牛邦投教研究员注意到,一方面,部分二三线城市房地产政策有所“所谓的松动”:而另一方面,我们看到近期地产股涨势迅猛。

  那么,问题来了,现在是该买房产还是买房地产股票?牛邦投教研究员认为,这得一分为二的来看——

  1、有本事(规避限购限贷限售的政策门槛)、有条件(手上有大把大把的“闲钱”),自然可以买“一线、热点二线”城市“核心地段”的房产;

  2、达不到“条件1”,那就可以像“持有茅台”那样,盯住“地产龙头”,但要强调的是“长期要看业绩增长,但短线则要扛得起回调”。

  为什么这么说呢?

  ◆牛邦投教研究员认为,长期看涨“一线、热点二线”城市的房地产。 一线城市吸引全球高端人才支撑其高房价,且热点二线城市未来则有条件接过一线城市现在手中的‘枪’”!

  从产业布局和城镇化层面上来说,未来中国的二、三线城市将仍然呈现人口净流入,只不过是二线城市更具有持续力。而一线城市在人口总量上可能不会有太多的新增甚至还可能出现减少,但是其人口结构却在变化,富裕阶层和精英人士更多的聚集在一线城市。

  因此,牛邦投教研究员认为,“一线、热点二线”城市房产在未来仍然具有投资价值(只有你有条件、有本事就行)。

  ◆地产股尤其是龙头地产股直接受益于行业集中度的提升以及在“租售同权”政策下龙头企业谋求转型预期的刺激。

  但是需要注意的一点是,选“地产还是选地产股”,显然是两类不同的投资偏好,它们之间有差异——

  1、中心城区的房地产优势自不待言,优势比较明显,因此主要考虑的,不是价格波动能不能承受得起的问题,而是资产变现的“便利”问题,是资产配置是否健康的问题(不要出现今天买了房,明天就为“菜钱发愁”的情况就行)。

  如今的“不动产”,已经成了真正意义上的“不‘动’产”!在“限购、限售”等政策的影响下,即使买了这些地区的房地产,但少则5年,长则N年的“限售期”,使其承担着一定的变现风险。

  2、至于房地产股票,最大的风险,在于调控政策的可能加码,导致股票下跌,甚至可能套进去了。

  就看投资人“更愿意”承担哪类风险!

  房地产政策部分地区有所松动,而近期房企股票大幅上涨

  如今,二、三线城市都在喊,快来我们这儿买房吧!但投资者似乎更愿意“买地产股”——

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  虽然兰州、南京纷纷“澄清”所谓的“放松”,其实是“精准调控”,不代表“楼市调控政策的转向”,但明眼人都知道——

  ●经济相对滞后的兰州,问题在于财政收入“锐减”,肯定要“广开财路”;

  ●而经济相对发达的南京,要害在于“要抢人”,以便在于其他热点二线城市的竞争当中实现“转型升级”,不至于“落伍”。

  牛邦投教研究员注意到,当前的所谓“澄清”,前几年也上演过,彼时,部分“三四线城市”悄悄的“松动房地产调控”来“试盘”(一看中央的态度,二看市场的反应) ,但眼看着“中央并没有什么‘明显的反对意见’”,立马就有越来越多的地方开始“跟进”;

  这一次,估计也很可能“复制”此前的“成功案例”!毕竟,“囊中羞涩”的绝不仅仅是兰州一地,此前包头的地铁被叫停,一个重要原因就是财政收入“不能支撑大规模的基建”,如今,内蒙古和辽宁“对本省的GDP挤水分”,估计会有更多“提高政治站位”的地方政府跟进,也就会有更多三四线城市被爆出“财政收入的困境”,也就会有更多的“松绑地产调控”的动作……

  ◆另一方面,我们看到近期地产股涨势迅猛——

  渝开发000514)、沙河股份000014)等之前一直阴跌的小盘地产股纷纷涨停,保利、金地、万科等龙头股也纷纷大涨。如下图所示,申万房地产指数2017年以来市场表现:

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  如下图所示,1月8日涨幅前几的地产股:

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  问题来了,是该买房产还是买房地产股票?

  牛邦投教研究员认为,有本事有条件,就买“一线、热点二线”城市房产,如果当前“条件不够”,则可以像“持有茅台”那样,买地产龙头,长期看业绩增长的,短线看回调。

  为什么这么说呢?

  ◆牛邦投教研究员认为,长期看涨“一线、热点二线”城市的房地产。 一线城市吸引全球高端人才支撑其高房价,且热点二线未来有条件接过一线城市的现在的‘枪’”!

  一线城市应该享受高房价,一线城市有足够高端产业带来高利润和高收益来支撑高房价,最直接的典型例子是“‘1500万咖’的任泽平入职恒大集团”。只要一线城市不自我封闭,能够吸引各种高端人才源源不断地进入到这个城市当中来。

  按照中国现在的经济发展水平和增速,一线城市下一阶段发展指向的目标是“纽约、伦敦、东京”这样的国际化大都市,最次香港、新加坡等之类的次全球一线城市。美国有“亚马逊、苹果、脸谱、谷歌和微软”,中国的一线城市和准一线城市则有“BATJ”。现在的新一线或是热点二线城市未来则要接过一线城市现在的“枪”,发展成为本土的一线城市。

  如同金融业全面对美开放一样,我们的城市化发展以及新经济的创新也在某种程度上是复制美国的模式,其中一个最典型的特征吸引全球高端人才融入到美国当中来。这就形成了这样的一个人口分布格局:世界各地的人才汇集到中国一线城市,进而支撑其一线城市的高房价。而一线城市的中产阶级更多是回流到准一线或是热点二线城市以支撑这些城市的高房价。

  从产业角度上来看,随着城镇化发展的进展,与之相匹配的中国实体产业将形成“梯队”发展格局——

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  从产业布局和城镇化层面上来说,未来中国的二、三线城市将仍然呈现人口净流入,只不过是二线城市更具有持续力。而一线城市在人口总量上可能不会有太多的新增甚至还可能出现减少,但是其人口结构却在变化,富裕阶层和精英人士更多的聚集在一线城市。

  因此,牛邦投教研究员认为,“一线、热点二线”城市房产在未来仍然具有购买价值。

  ◆地产股尤其是龙头地产股直接受益于行业集中度的提升以及在“租售同权”政策下龙头企业谋求转型预期的刺激。

  ●房地产企业之间并购重组也正在激烈开展,房企市场集中度显著提高。龙头房企高盈利很大一部分来自于龙头房企的市场占有率提升。

  融创中国总裁孙宏斌认为,现在前100名房企的市场占有率是40%多,相信5-10年后会集中到70%多,前10名的占有率会到达20-30%。未来并购是趋势,小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话,小而美的企业很可能就变成“小而没”了。

  2017年市占率提升速度更是明显加快。克而瑞数据显示,TOP10房企集中度达24.1%,TOP30房企集中度近40%,TOP100房企集中度达55.5%。这表明,行业份额加速向大型品牌房企靠拢。

  ●今年以来,龙头房企除了效益较佳外,牛邦投教研究员还注意到,龙头房企正在加强其业务的转型和升级——

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  就以“租赁市场”为例。房屋租赁市场蛋糕可能超过4万亿元。而万科是这个分支行业最早的进入者和领军人。显然,万科是当下房地产行业既是业绩白马,又具有较强的发展前景。

  1月8日,万科AH股再齐齐创历史新高。万科H盘中高见39.3港元,为历史新高,报价38.65港元(按照1月8日汇率计算的人民币金额为30.88元),成交额为1.1亿港元;万科A最高见36.03元,现报35.25元,涨幅为1.32%,成交额为6.44亿元。

  因此,对于当前是该买房产还是买房地产股票的问题?牛邦投教研究员认为,这得一分为二的来看——

  1、有本事(规避限购限贷限售的政策门槛)、有条件(手上有大把大把的“闲钱”),自然可以买“一线、热点二线”城市“核心地段”的房产;

  2、达不到“条件1”,那就可以像“持有茅台”那样,盯住“地产龙头”,但要强调的是“长期要看业绩增长,但短线则要扛得起回调”。

  但是需要注意的一点是,选“地产还是选地产股”,显然是两类不同的投资偏好,它们之间有差异——

  1、中心城区的房地产优势自不待言,优势比较明显,因此主要考虑的,不是价格波动能不能承受得起的问题,而是资产变现的“便利”问题,是资产配置是否健康的问题(不要出现今天买了房,明天就为“菜钱发愁”的情况就行)。

  如今的“不动产”,已经成了真正意义上的“不‘动’产”!在“限购、限售”等政策的影响下,即使买了这些地区的房地产,但少则5年,长则N年的“限售期”,使其承担着一定的变现风险。

  2、至于房地产股票,最大的风险,在于调控政策的可能加码,导致股票下跌,甚至可能套进去了。

  就看投资人“更愿意”承担哪类风险!

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