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2018年上海楼市最全的5种死法 | 檀热点

2018-01-09 21:42:40阅读(0

  ◎作者 |卢俊 ◎来源|真叫卢俊(zhenjiaolujun0426) 

  01

  第一种姿势:翘首以盼盼死

  2017年所有上海地产人都曾经做过的一个动作就是:等预售证。

  所有人都抬着头看不知道自己手里的项目什么时候可以拿出来卖。

  这个数量已经达到了140个 

  毫无疑问,2017年的楼市调控是无比严格和高压的,而这样的姿态毫无疑问给2018年留下了巨大的压力。

  首先因为对预售证严格的管控,业内人都知道大量的项目无法入市,通过一年多时间的调控之后,积压的楼盘总值是多少呢。

  之前一直没有人统计过数据,这一次丁祖昱在分享中提到了了。

  注意第一列的最后一个数字,超过6400亿 

  6400亿是什么规模呢,今年上海楼市一年的成交额差不多2600亿,所以换句话来说,如今楼市里存储的“蓄水池”接近上海2.5年的去化周期。

  说实话这个数据还是挺大的,而且很重要的一点,这样规模的供应量肯定没办法一下次释放到了市场,毫无疑问这对后续的调控提出了更大的难度,但是对于开发商来说,本质上我认为也戒掉调控会放松的心。

  因为这个量如果一下子放出来,会出事。

  所以会有很大一部分人就这样一直抬着头,等啊等,等到2019年。

  死法发生可能性:60%

  死法打击面:80%

  死法惨烈程度:四颗星

  02

  第二种姿势:孟姜女哭长城哭死

  不论是预售证给不给,所有在上海做项目开发的周期被拉长了,因为时间被拉长,所以毫无疑问成本还是大量增加。

  但是因为2016年的项目土地获得成本都相对比较高,而且如今的开发周期拉长,本质上对于开发成本的增加是惊人的。

  目前一线城市有大量的项目处于铁定亏损的状态,所谓亏损,其实就是楼板价+各种成本以及高于周边限价的范围。

  这种现象目前在上海已经存在 

  所以这样的格局对于在上海开发项目的开发商来说,需要面对的就是怎么死了。

  因为现在手里的成本已经是亏了,如果不卖再死撑那么财务成本还将要增加,面对这样的场景,也有不少项目会选择真正意义上的贱卖。

  当然贱卖不是说卖的有多便宜,而是卖一套还亏一套,虽然自己数钱但是心理在滴血。

  本质上这对企业来说提出更高的要求,你必须要会辗转腾挪,必须不能把宝押在一个项目上,必须要学会能够在其他地方获利。

  这就是如今上海楼市开发的现状,也成为未来如果想要深耕上海必须要学会的技能,因为前面我就说了,调控不可能放开。

  死法发生可能性:30%

  死法打击面:30%

  死法惨烈程度:五颗星

  03

  第三种姿势:涡轮增压抽干机抽死

  什么意思,对于当下2018年的市场,不要以为拿到预售证了而且价格还不错,那么久可以高枕无忧淡定的卖房子,这一年的需求端市场也在发生变化。

  首先第一点。

  一线城市投资比例过高,未来这一块会重点抑制 

  在整个行业里仅存的一些需求来看,通过易居项目现场的大数据统计呈现,一线城市的投资比例越来越高,带投资属性的购买接近50%的权重。

  这一点的变化在今年年底的时候调控也开始跟进,陆陆续续有银行开始停止或者展缓房贷发放的节奏。

  在房子不是用来炒的是用来住的这概念下,一线城市的需求会被控制的更加严格,今年上海的成交金额是历史低点,居然没有过3000亿的大关。

  如果2018年还是如此的格局,可能需求依然得不到充分的释放。

  另外还有一点,环一线起势非常猛,几乎把一线城市吸干了。

  这也是非常值得注意的一点,这是去年的一个趋势,就是环一线越来越多的吸走上海的资金,这是一线楼市被管控资金外流的结果。

  但是如果持续的周期过长,很有可能会遇到这种情况,上海的资金池会慢慢被抽干。

  换句话来说,很有可能面对的是,好不容易争取到了预售证,也不会特别容易就卖掉的场景。

  死法发生可能性:40%

  死法打击面:30%

  死法惨烈程度:五颗星

  04

  第四种姿势:呼啦圈转型转死

  另外来看,转型也没那么容易。

  其实在上海的房企,在面对这样的局面的时候,为了不撤离这个市场,团队会选择内部转型,尝试切入其他模块。

  比如说租赁市场。

  龙湖和景瑞在上海当下的发展就是标准的这样的逻辑。

  但是猛然发现,这一块的蛋糕已经被国家队全部拿下。

  或者选择和他们合作,出最多的力气拿很少的收益,要么这一块转型就和你没关系。

  当然你也可以说我不拿国企的土地,我去市场上收总可以了吧。

  但是我们同样看到。

  租赁市场平均做到95%的出租率,回报只有2-4%,哪怕你做到90%也是亏损的。

  对于没有做过运营的开发商来说,这点要求未免太高了。

  国企拿下项目靠土地成本低可以通过资产运作获得盈利,那普通民企做这个如何盈利。

  死法发生可能性:30%

  死法打击面:90%

  死法惨烈程度:四颗星

  05

  第五种姿势:有容乃大但融不到融死

  除了内忧和市场,2018年的外患也变得额外严重,最大的改变就是融资成本也高了。

  这也是丁总这一次分享的一个重要数据,今年房企的融资异常的艰难。

  首先今年的融资总量明显不如去年,这也是为什么那么多房企割肉卖房甚至公司都便宜卖,因为本质上融资的难度和去年来比不是等量级的。

  去年最容易融资的公司债,今年是断崖式的断了后路,所以大量的房企把方式放在海外融资。

  这个融资渠道可以,但是有门槛还不容易,这也是今年整体规模下滑的核心原因。

  而且另外一点,融资成本也高了,2017年各种渠道的融资成本都高的惊人。

  这样的利息对于周转如此慢的上海来说无疑是雪上加霜,通过利息来看,如今等一年和去年等一年的代价也是不一样的。

  死法发生可能性:60%

  死法打击面:100%

  死法惨烈程度:两颗星

  不知道各位看完之后是否对2018年有了更多的惆怅,未来一年上海楼市基本上会是这样的主旋律。

  1、上海政策持续高压。

  2、客户越来越多的被外地抽走,市场的资金池在锐减

  3、预售证持续高压,开发商回笼现金流困难

  4、公司融资渠道收紧

  5、努力转型,却发现最大的蛋糕已经被吃掉,自己撅着屁股也捡不到一枚硬币

  所以对于地产人很多开始进入环上海周边市场开发,也有尝试小镇,继续做营销的就是下了投名状,一旦拿到预售证就是高强度的考验。

  不过这个时候我的一个朋友给我发了一段话,我觉得也有可能是一些地产人遇到的现状。

  希望所有地产人能够完美的避过这5种死法,逢凶化吉,否极泰来。

  祝安康,平安喜乐。

  据说第一批地产人已经准备出家。

叶檀

微信公众号:叶檀财经

微信公众号:叶檀财经 ID :tancaijing

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  叶檀博士,知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《解放日报》经济评论员,央视财经频道特约评论员。在《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。现居上海。

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