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杨红旭:多地抢人才 绝不是为了破限购、救楼市!

2018-01-14 13:58:15阅读(0

  新政出发点为了完成上级分配的“2020年实现1亿人落户”。

  新政与房地产政策放松与楼市发展无直接关系,但与地方政府抢人、圈地有关。

  人与地,成为一个城市发展的最大资源约束,突破这二者的约束,才能实现城市大发展。

  近段时间,武汉、郑州、合肥、南京、青岛、天津、广州等二线城市,陆续出台落户新政,纷纷放下身段,降低门槛,向各类人才抛出橄榄枝,甚至对于农民工兄弟,也不再板着臭脸了。

  南京刚宣布大学生可以落户,合肥传出大专可以落户,郑州又中专可以落户了。于是网友们不禁感叹:看来是要拼到底的节奏。

  在中国房地产刚刚经历一轮超级大牛市,市场余温尚存,大量小白仍然心存购房热望的背景下,这些热门二线城市的人才落户新政,立即被巨多专家、媒体、中介等解读为:限购放松、救市信号。

  老杨认为,不宜简单粗暴理解为:政府救市!

  一、一盘“大棋”

  先看两个典型城市的新政内容。

  显而易见,广州与青岛的落户政策,并非单纯从房地产出发,也不是了为了吸引有购房能力的人。而是围绕城镇化、户籍制度改革而下的一盘“大棋”!

  要想了解这盘“大棋”,要想明白中国城市地区的房地产发展大势,必须弄清楚城镇化战略与城市人口管理方针。

  在上述一系列中央政策的指导下,近期各地动作频频。

  有些省、市落实的快,有些落实的慢。但距离2020年,只剩三年时间了。就算是那些拖拉货,也该着急起来了。于是,刚进入2018年,部分城市便着急起来了。

  因此,多个二线城市近期推出了人才落户新政、租房落户新政等,从政策制定的出发点来看,与“房地产政策变化”“房价”等关系不大!

  但是,部分城市在大力推进和落实这一新政的过程中,应该也会考虑到户籍与人口政策的变化,对于本地房地产发展影响。

  二、土地财政“依赖症”

  考虑因素可能有多种,在此,老杨例举一个。

  城市建设的扩张,房地产业的发展,离不开土地。一个城市,可能不缺农用地,但城市建设用地,一定是缺少的。尤其是一二线城市,城建用地很紧张,房地产开发用地更是稀缺指标。

  过去多年,中国的地方政府,一个个都是“土地财政”依赖者。多卖地、卖高价地、多收房地产税,是地方政府做大财政、出政绩的关键。

  比如,过去十多年,全国土地出让金占地方财政总收入的比重均值超三成,2015至2016年略有下滑,但仍是地方财政收入最主要的来源。如果加上房地产税收,则土地财政点地方财政总收入的比重超四成。

  过去多年,地方政府的建设用地指标,虽然有上级部门约束,但地方政府的权限其实挺大的。但是,这一情况正在发生重大变化!

  简而言之,有人才有地!新增人口越多,上级部门给某个城市批的建设用地指标越多。建设用地越多,城市建设才有空间,卖地收入才会多呀!

  人与地,成为一个城市发展的最大资源约束,突破这二者的约束,才能实现城市大发展。试问,哪个地方官,不明白这个道理呢。

  最后,总结一下近期多个城市的人才与落户新政:其一,出发点为了完成上级分配的“2020年实现1亿人落户”。其二,与房地产政策放松与楼市发展无直接关系,但与地方政府抢人、圈地有关。其三,外地人落户加速、人才类门槛降低后,有助于增加购房需求。但很多外地人暂无购房能力,只有找到合适的工作、持续赚钱,才是增加购房总需求的长远之计。

  

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