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楼市重大利空!被银行抛弃 开发商的命根子断了!

2018-02-01 04:45:51阅读(0

  楼市头条

  预见行业趋势,读懂中国楼市

  先给你看两个大新闻:

  1、《人民日报》旗下的《证券时报》报道,对于外界传言的恒丰银行内部下发《关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知》今天得到了证实,恒丰银行回应称:

  关于暂停受理房地产行业新增授信业务,是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策,我行的房地产贷款占比比较高,属于暂时性内部管理措施,不涉及其他。

  恒丰银行信用风险评审部《通知》显示:

  经监管邀请和总行研究决定,信用风险评审部自2018年1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务,存量业务(包括风险化解业务和“借壳”项目回归本源业务)可正常受理。待总行指定相关政策后,再按新的政策要求执行。

  2、“新华社”旗下的《中国证券报》报道,2018年以来,房企融资通道骤然缩紧。部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。同时,信托业人士透露,在严监管背景下,信托公司地产融资业务更趋审慎。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。

  两个新闻透露出一个重要信号——不论是授信还是开发贷,房地产融资业务今年还将持续收紧!

  给你感受一下大背景:

  1、1月25日-26日召开的“全国银行业监管会议”上,银监会提出:

  努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。

  继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

  2、1月13日,银监会发布的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》将违反房地产行业政策作为2018年十大整治重点之一:

  直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资,向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资等违反房地产行业政策的行为将受到重点整治。

  3、银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》中也明确提及:

  商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

  此前,已有部分银行因开发贷或房地产贷款违规,被监管部门开具罚单。

  1、1月12日,中信银行南宁分行因违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资,“严重违反审慎经营规则”,被广西银监局罚款40万元。

  2、1月19日,汉口银行股份有限公司由于通过同业投资通道违规向“四证不全”的房地产项目发放贷款,被湖北银监局处以50万元的罚款,3名相关责任人受到警告处分。

  3、1月25日,中国银行厦门市分行因理财投资业务未比照自营贷款管理流程,资金用于支付地价款和置换前期支付土地款的股东借款,贷款“三查”不到位,被厦门银监局罚款90万元。

  4、无独有偶,交通银行厦门分行因违规发放土地融资,内部控制不足,未能防范假按揭、假征信、假评估等,“三查”不尽职,导致贷款被挪用,向四证不全的项目发放固定资产贷款,被厦门银监局罚款150万元。

  5、1月26日,浙商银行杭州分行因存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实,被浙江银监局处以罚款20万元。

  所以你可以看到,新年伊始,在银监会的监管风暴下,房地产信贷严格监管、审慎授信已成为各大银行的普遍共识。

  部分银行甚至直接暂停了相关业务,据第一财经报道,一家总行在北京的股份制商业银行早在去年就暂停了受理房地产行业新增授信业务。

  融资吃紧,房企的资金压力也越来越大。近日,北京土地市场出让已经频现流标。

  1月30日,位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地宣告流标。这已是1月来北京土地出让市场的第3宗流拍。

  根据货值计算,该宗地还建部分合计113395平米,建安成本按照规定为6.23亿,拿地成本接近70亿。对于开发商来说,在银行授信资金紧张,信托融资难度越来越大的情况下,面对高成本的地块也只好含泪放弃了。

  我的分析是:

  1、非银的房地产融资方式将受到追捧。房地产企业融资途径主要来自银行贷款、公司债券和非标融资,如今多种融资渠道受限,使得许多地产企业特别是上市房企,不得不将视线转向海外市场配售股份以及加强类REITs业务拓展等方面入手。

  1月17日,碧桂园发布公告称,拟在港股配股融资78.16亿港元。1月15日,中国金茂也通过资本市场配售9亿股,拟融资净额约33.06亿港元。而新派公寓、旭辉以及保利等房企相关类REITs项目获批,也使得这一融资方式逐渐受到市场关注。

  2、倒逼开发商进入租赁市场,长租、共有产权、限价房等业务将受到鼓励。一方面房地产融资业务受到严厉监管,另一方面,拓宽租赁地产的融资通道,正成为相关部门的工作重点。

  1月30日,北京市住建委相关负责人表示,针对租赁房建设中显现的资金瓶颈,相关部门组织国家开发银行北京分行、农行、华夏银行等专门研究针对集体土地租赁房的投融资产品,力争尽快发布。

  对于从事类REITs业务的券商来说,涉及长租公寓、租赁住房等租赁地产类REITs业务正成为新兴的融资渠道。据统计,2017年国内类REITs发行规模逾266亿元,相比2016年的104亿元增长超过1倍。

  3、大开发商尤其是大型国资背景的房企受到的影响有限,但中小房企的日子会更加难过。对于银行来说,因为监管愈发审慎,而房地产信贷业务要推进,就必须和优质房企进行合作。

  据《中国证券报》透露,部分银行2018年房地产信贷政策显示,在继续推行名单制的同时,相关银行将细化房企指标,加强开发商分级管理。积极向综合实力排名靠前的知名龙头房企开展相关业务,严格限制低收益、高风险的中小房企的贷款授信。

  某个在多省份均有布点的中型城商行也在强化房地产开发贷的“排名”考量。该银行将开发贷客户分为多个层次,处于第一层的是根据中国房地产协会颁布的房地产企业综合实力排名前50位的房地产企业。这下你知道为什么房企们挤破头也要进这份排行榜了吧。

  4、虽然此次恒丰银行叫停的是房地产行业新增授信业务,但购房者也别高兴的太早了。银监会《2018年整治银行业市场乱象工作要点》还明确指出:

  发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等,针对以上这些违反房地产行业政策的行为,都将进行重点整治。

  以北京地区为例,北京银监局公布最新统计数据显示,2017年个人住房贷款1至4季度月均新发放金额分别为268.5亿元、204.2亿元、147.9亿元和87.3亿元,呈现明显下降趋势。 

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