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关于宅基地入市 中央“一号文件”有新说法!

2018-02-06 09:35:46阅读(0

  文/小白读财经

  每年的中央一号文件都是观察农村政策的重要窗口,昨天2月4日发布的中央一号文件是新世纪以来第15年涉农文件,相比以往大家普遍关注有关农村土地制度改革的信息。

  今年1月15日,国土资源部长姜大明曾向外界透露,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,应该说这是首次明确将农村土地“三权分置”扩围至宅基地,原来主要指的是农业用地,不过姜大明没说具体方案和细节。

  所以大家对今年的中央一号文件充满期待,那么文件对于宅基地入市,有哪些新说法?我们先来看看文件的要点:

  1、系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验,逐步扩大试点,加快土地管理法修改,完善农村土地利用管理政策体系。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。

  2、完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,不得违规违法买卖宅基地,严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

  3、维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。

  应该说今年一号文件中涉及农村土地制度改革的有变也有不变,变的是正式的官方文件中首次提出宅基地“三权分置”,而在原来只停留在农业用地上。

  多数人对中国农村土地制度不了解,我给大家介绍下,农村土地主要分为农业用地、集体建设用地(宅基地、集体经营性建设用地、公益性公共设施用地)、以及其他土地。三权分置的概念最早是在2013年提出,不过主要涉及农业用地,直到2018年1月份才明确提出探索宅基地“三权分置”。

  宅基地属于集体建设用地的范畴,说的是农民合法取得住宅下面的土地,一般一户一宅,多了就不属于宅基地,过去几年宅基地面临两个问题:一是中国城镇化加快,城市人口越来越多,农村人口越来越少,农村房子(宅基地)严重过剩,老鼠出没;而同时城市住宅土地供应严重不足。

  二是农村宅基地产权不清晰,导致价值大大降低,比如你拿宅基地抵押贷款银行不会贷给你,你想转让房子但因为属权问题无法交易。

  现在宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”将会有助于解决上面的问题,什么意思?

  宅基地“三权分置”中所有权是属于集体,这是土地的性质,类似于我们城市的商品房一样,土地所有权属于国家;资格权属于农民,也就是说你要想拥有宅基地,那么你首先是农民,而且只能一户一宅。使用权就是真实使用土地的人,比如农民是用来住的,那么使用人就是农民,比如农民租给了A用那么A就有使用权。

  这有什么意义?

  其实就和我们城市的商品房一样,虽然商品房下面的土地不是你的,但你可以买卖,结果不发生所有权转移的情况下,你出让使用权获得了收益。

  所以宅基地“三权分置”的提出起码有两层意义:一是宅基地可以交易,获得流动性,提升价值;二是明确了权属,也就是这套房子哪部分是你的,有恒产者有恒心。

  但是宅基地“三权分置”是一个系统性工程,涉及到的环节很多,很难一步到位,这一次的一号文件向我们透露了可能采取的举措。

  1、扩大试点:文件说“在农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革方面扩大试点”,里面的三点很多是和现有法律存在冲突的,所以只能是试点,15年国家授权了391个县(市、区)试点,那么今年可能扩围。

  2、修改法律:既然宅基地“三权分置”改革涉及到法律问题,那只能将现行法律进行修订,这一次的文件提出“加快土地管理法修改”,里面就可能包括集体土地的流转、宅基地使用权抵押等关键问题。

  3、确权登记:一号文件是出“扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。”千万不要轻视这句话,实际上与现有国家推出的政策系系相关:

  A、现在国家推出13个城市利用集体土地建设租赁市场试点,也就是说试点城市的集体土地可以建房子来出租,会大大提高农民的收益,但是哪些集体土地能够使用?首先起码是要确权,要在法律上明确你拥有这个土地的资格权、使用权。

  B、宅基地使用权也要确权登记颁证,有很多人都认为现在集体土地入市,那么意味着小产权房的春天要来了?其实并不是这样,宅基地建房和小产权房虽然都是在集体土地上建起来的房子,但是两者有很大的区别。

  比如你是一个农民,依法律你有权力得到国家分配的宅基地(一户一宅),但是超过后你再用集体土地来建房那就属于小产权房。

  现在宅基地使用权登记颁证意味着将会把宅基地房子和小产权房严格区分,未来小产权房何去何从留下悬念。

  4、划出红线:一号文件说:“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”,这应该是指不允许城市居民到乡下买房,这就告诉我们将来宅基地使用权可以交易,但是范围有限制,城市居民就是其中,不过我的认识是城市居民应该是宅基地最大需求群体,如果限制效果要打很大的折扣。

  5、保障权益:一号文件说“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益”

  文件说的有偿转化非常重要,涉及到农民的利益,但到底是怎样转让呢?按照目前有两种机制:

  1、政府主导:政府主导是你进城买房后,集体组织会把你的宅基地收回,同时给你一定补宅,不过这种收益往往比较低。

  2、市场主导:比较典型的是重庆地票制。他是怎么搞的?比如你宅基地是闲置的,那么你把宅基地复耕,变成农业用地,土地部门把它验收,然后按照你出让的宅基地面积、指标等给你发放一张“地票”,然后你在指定的交易所内卖出,获得大约85%的收益。

  按照黄奇帆市长的说法:“ 过去6年,重庆累计交易地票15.26万亩,成交额307.59亿元,成交均价稳定在20万元/亩左右。”这告诉我们农村土地市场空间以及潜力巨大,毫不夸张地说未来宅基地“三权分置”改革,将成为农民创富的巨大风口,同时也是中国经济新增长点。

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