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马光远:一线城市房价32月来首降的真实意义

2018-02-27 07:03:20阅读(0

  70个大中城市房价数据,是所有统计数据中最假的数据之一。

  在一线城市新房实行严格限价的情况下,统计房价下降没有意义,但如果把二手房结合起来看,意义就比较明确了。

  中国90%以上的城市房价整体不高,没有太大的泡沫,对于房价的高低,千万不要一厢情愿。

  我最近在读美国统计学家哈夫的《统计数据会说谎》,这是一本在美国畅销了50多年的小册子,这个小册子的主要任务就是告诉你,如何不上统计数据的当。在哈夫看来,“一个精心包装过的统计结果比希特勒的弥天大谎还要厉害。”哈夫在这本书的序言的末尾写道:“在教人如何用统计行骗的同类书籍中,这本书只能算是初级读本。它看起来像是一本骗子指南。也许我可以为这本书做辩解:这就好比一个洗手不干的窃贼出了一本回忆录,书中描述了如何能不动声色地撬开门锁,其水平之高让研究生都佩服。既然骗子都已经熟练掌握了这些诡计,老实人又怎能不学来用于自卫呢。”

  每一个对中国经济和投资感兴趣的人,都应该像哈夫所言学会如何读懂统计数据,特别是各种假数据。比如,中国房地产市场有很多数据,这些数据真真假假,让你很难去判断,但这些数据并非没有任何价值。比如,国家统计局前几天发布的2018年1月70个大中城市的房价数据就是一个典型的案例。如何解读这个数据,这个数据有没有参考价值,完全取决于你是否有能力发现数据背后的秘密。

  在我过去的文章中,我多次提到70个大中城市房价数据的真假,以及他的价值和作用。毫无疑问,70个大中城市房价数据,是所有统计数据中最假的数据之一。每次数据出来之后,很多人纠结于环比跌幅0.01这样的数字,事实上,如果纠结于数据的细枝末节,这个数据不仅对你毫无意义,反而会因为这些数据给你带来的困惑而痛苦不堪“让我们陷入困境的并非我们不知道的东西,而是我们知道但并不正确的东西。”但如果你学会了像哈夫一样去分析各种骗术,了解一些数据的炮制过程,假的统计数据的价值和带来的乐趣有时甚至比真实数据还要大。

  回到国家统计局发布的2018年1月份70个大中城市房价统计数据。这个数据发布之后,国家统计局城市司高级统计师刘建伟从三个方面进行了解读:

  第一,70个大中城市中15个热点城市中,有7个城市新房价格环比下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;深圳、杭州和福州3个城市持平。从同比看,有11个城市新房价格下降,降幅在0.1至3.4个百分点之间;

  第二,70个大中城市中,4个一线城市新房价格同比下降,1月份,初步测算,一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降,二手房涨幅连续16个月回落;二线城市新房和二手房价格同比涨幅回落,三线城市同比涨幅也在回落;

  第三、70个大中城市中,四个一线城市新房和二手房环比都下降;二线城市和三线城市新房和二手房环比涨幅回落。总结刘建伟的解读,可以总结一句话:无论是从环比还是同比数据看,一线城市新建商品住宅销售价格都出现了下降,二三线城市的房价涨幅回落。

  当然,这是官方的解读,而且很多人一看到0.1%的跌幅就嘲弄,一些人也不相信房价真的跌了(有没有真的跌,其实你应该去周围楼盘和二手房多看几次差不多就能感受到。)。那么,70个大中城市房价数据的真正价值和意义在哪里呢?

  我之前讲过,对于70个大中城市房价数据,千万不要纠缠具体的数据,这个统计数据最大的价值是能告诉你未来房价走势的基本趋势。比如,一线城市的房价,按照目前的统计数据,新房同比和环比都下跌,深圳以3.4%的同比降幅领跌70大中城市,北京同比降幅超过1%,已经连续数月位于下降通道。

  这是32个月以来,一线城市新房同比第一次出现下跌。我之前给大家讲过,在一线城市新房实行严格限价的情况下,统计房价下降没有意义,但如果把二手房结合起来看,意义就比较明确了。一线城市二手房同比连续16个月涨幅下滑。

  大家记住,一旦二手房涨幅连续下滑超过12个月,真实的情况是,二手房的价格其实也下降了,这是我的一个经验观察数据。也就是说,尽管目前统计数据统计的二手房仍然在上涨,只是涨幅下滑,但实际上,一线城市的二手房的价格调整的很明显,北京目前二手房的降幅普遍在15%到20%。这和我在2017年初的判断是一致的,就一线城市而言,房地产已经变天,房价的预期已经逆转,我当时呼吁高净值人士减持热点城市的房产的观点得到了市场的印证。

  除了一线,二三线城市整体而言,无论是新房,还是二手房,统计数据都是涨幅回落。由于二三线城市房价本身的走势复杂,高低差距比较大。我一直不愿意用“一二三线”来对城市进行分类。二线城市,有一些房价和一线相似,比如合肥、厦门等城市,我认为涨过头了,会和一线城市一样调整;一些城市,尽管很火爆,但房价绝对值并不高,比如武汉、长沙、西安甚至杭州,这些城市房价明跌暗涨的可能性更大。至于三线城市,分化则更为明显。

  东北的一些城市,包括大连,和我去年的预测一致,属于价格明显被低估的城市,目前大连以1.6%的环比涨幅位居70城市之首,贵阳、昆明等价格依然比较地的城市环比涨幅也在1%以上,这些城市房价调整的幅度不会太大,一些城市的房价仍然具有上涨空间,比如西安,贵阳,长春,太原等。

  这是对数据的分析,最后说一下我的观点,尽管我的很多观点在过去一再强调:

  第一、2018年是本轮房地产最困难的一年,我的这个判断没有改变,除了20个左右的房价明显过低的城市仍然看涨,其他城市总体会进入调整的趋势未变;

  第二、今年房地产的风险集中在一线城市和四五线城市两个极端,一线以及几个类一线的城市是价格泡沫,而四五线是数量泡沫,我强烈的呼吁,不管四五线的房价怎么涨,一定谨慎追风,四五线那么多的房子,价格上涨本身就是个笑话;

  第三、房地产调控政策会延续至今年三季度,三季度之后放松的概率大,今年政策会出现“超调”的风险,一旦房地产投资大幅度下滑,政策一定会被迫再次放松,三季度以后可以观察房地产新的上涨周期是否会到来;

  第四、千万不要问我2018年要不要买房这种错误的问题,每个城市,每个人,每个区域,新旧楼盘,都不一样,这个问题无法回答。即使今年一线城市房价看跌的情况下,如果一些城市新房限价很厉害,和二手房比有明显价格优势,仍然是毫不犹豫的出手,但二手房还得等三季度之后政策的变化判断;

  第五,中国90%以上的城市房价整体不高,没有太大的泡沫,对于房价的高低,千万不要一厢情愿。我很痛恨高房价,我更痛恨利用高房价煽动出来的极端情绪。

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