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房企有资金压力?好事啊!

2018-03-05 10:30:55阅读(0

  房企有资金压力?好事啊!

  谭浩俊中国不良资产行业联盟研究员

  楼市调控的目的就是要让市场趋于稳定,让开发商、地方政府、购房者的行为都能够逐步走向规范,让炒房者无利可图。

  据《经济参考》报道,2月28日,北京密云区、门头沟区两宗土地入市交易。其中,密云地块因为无人报价出现流标现象。门头沟地块也仅有一次报价,最终底价成交。业内人士认为,由于房地产市场持续从紧的调控政策,企业普遍面临资金压力,以往高价抢地的现象正在迅速减少。

  虽然按照相关人士的分析,两块土地出现流标和底价成交的原因,可能与土地面积偏小、配套要求偏高有一定关联,开发商担心土地拿到手后难以盈利。但是,如果放在前些年,这两块土地仍会成为市场的抢手货。在相当一段时间,土地都是只怕供不上,不怕卖不出。

  这也意味着,这次北京出现的两宗土地不受待见的主要原因,可能不只是土地面积小、配套要求高,而与房地产市场的整体环境有关,与持续调控下开发商的资金压力加大有关。即便两块土地理论测算有利润,也可能会因为市场低迷、销售不畅、资金回笼慢、融资成本高而由盈转亏。自然,开发商拿地的热情就不高了,出现流标和底价成交的现象就很正常。

  不能不说这是楼市调控作用的显现,也是楼市调控向深层次传递的标志。因为,此前的楼市调控,更多的关注是房价的变动,亦即房价是涨了还是跌了。继续上涨,就认为调控作用还没有显现。房价停止上涨和下跌了,就认为调控作用显现了。结果,调控也就被房价所左右,被房价所控制。殊不知,房价主要是由地价所构成的,主要是承地价的变动而变动的。恰恰是,地价又受到开发商的影响和制约。只要开发商有拿地的热情和冲动,地价就不会平稳,而只会不断变动、尤其是上涨。特别是“地王”的频繁出现,更证明了开发商对地价的控制和影响。

  而开发商敢于高价拿地,除了对市场仍抱有信心、对房价上涨仍持信任态度之外,更主要的还是手中资金比较宽裕,有拿地的能力和实力。在这样的情况下,一些开发商也就会肆无忌惮地抬高地价,甚至使地价与周边地区的房价不协调、不匹配。

  应当说,从去年下半年以来,随着调控政策的进一步从紧,特别是货币政策开始由宽松转向稳健并转向适度偏紧,金融机构不仅对开发商融资进一步扭紧阀门,对个人贷款购房也拧紧了水笼头,继而让多数开发商开始出现资金紧张的现象,很多开发商还被迫转道国外融资。开发商承受越来越大的资金压力了,拿地的动力和实力也就大大减弱了。开发商对拿地缺乏信心、缺乏动力、缺乏热情,出现流标和底价拿地的现象也就很正常了。

  那么,出现这样的现象,到底是好事还是坏事呢?毫无疑问是好事。因为,调控的目的就是要让市场趋于稳定,让开发商、地方政府、购房者的行为都能够逐步走向规范,让炒房者无利可图。开发商资金承压,至少可以让地价的无序上涨受到遏制,让地价不再伴随着大量泡沫而存在。地价没有泡沫了,房价也就会泡沫大减。没有地价做支撑的房价泡沫是缺少存在基础的,就算炒房者参与,也泡沫不到哪里去。毕竟,地价还是要靠开发商来控制,靠开发商竞争来将其抬高。开发商没有了热情和信心,地价就不可能上涨,炒房者也没有底气空炒房价。

  也许有人会问,开发商资金承压,会不会引房地产发金融风险呢?就目前来看,应该不会。原因就在于,资金承压,只代表着继续拿地或大规模拿地的条件变差了,能力变弱了,并不代表开发商会出现资金链断裂现象。相反,如果继续盲目拿地,倒是有可能出现资金链断裂问题。尤其是一些价格与价值严重背离的地块,很有可能会让开发商背上沉重的包袱。由于资金承压,放慢拿地步伐,而把重点放到存量土地的开发和销售当中,积极回笼资金,则会让开发商的资产负债结构得到较大改善,风险也得到有效把控。

  需要把握好的一个问题是,面对市场低迷、销售不畅、资金压力加大的问题,开发商到底是继续拿地、继续捂盘、继续守住高价呢,还是适应市场、把握好销售价格与成本的关系,加大市场营销力度、减少库存、化解资金链紧张矛盾,是一个值得开发商认真思考的问题。经过持续多年的调控,特别是“房子是用来住的,不是用来炒的”要求的提出,指望调控政策退出,是不现实的,也是不可能的。对开发商来说,要想摆脱风险、缓解资金压力,就只有加大存量房的营销和存量土地的开发力度,更多地回笼资金。必须清楚的一个事实是,监管层不仅对金融机构的资金进入楼市作出了十分严厉的限制,对信托资金进入楼市也有了新的要求。这也预示着,楼市调控不会轻易退出的。今后要想退出,也一定会伴随着各项配套政策和制度的完善,如房产税政策、遗产与赠予税政策、物业税政策等,能够对炒房、炒地等产生有效约束。不然,决不会随意退出。

  开发商资金承压对地方政府的警示是,一方面,不要再打“土地财政”的主意,这条路已经越走越窄、越走越没有前景了;另一方面,在向市场推出土地问题上,也要谨慎小心、认真研判、理智分析,缺少竞争力和参与度的地块,尽量不要推向市场,避免出现流标和底价成交的现象。而更可能的现象是,流标成为常态。

谭浩俊

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