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杨红旭:拐点将至!2018房价走势还乐观吗?

2018-03-07 06:33:08阅读(0

  房地产政策面波澜不惊,那么,2018年决定房价变化的核心因素,就变成了资金面!

  2018年7月,部分城市陆续调控之后,对于楼市的影响因素的变化,分为上半场和下半场。

  2018年,抑制房价的主导因素是货币、金融与信贷,即便房地产政策平稳,70城总体房价环比增幅,也会由涨转跌!拐点在哪?

  一年一度的两会,正在举行中。但一年一次的政府工作报告,已经发布,其中包含2018年房地产政策信号。

  关于房地产,讲了一大段话。

  一、政策信号弹

  那么上述文字传递出什么政策信号?

  分为三类来说吧。

  利空房价 

  房子是来住的,不是用来炒的。上方宝剑,高悬头顶。

  房地产税立法。之前部分人说这事不搞了,现在重申继续搞下去。 

  租购并举。实质是补上租赁短板,会分流购房需求。 

  利好房价 

  启动新三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。拆迁户仍多,有钱买房喽。 

  支持居民自住购房需求。但具体措施呢?房贷会松吗?税费会减吗?   

  利稳房价 

  继续实行差别化调控,对不同需求,有保有压。中性也。 

  建立健全长效机制。长效机制的目的是为了楼市健康平稳,减小房价波幅。   

  综合来看,利好与利空对冲后,2018年房地产政策面似乎没什么变化,不加码调控,也不放松。

  那么,政策平稳之下,房地产这头水怪,2018年还能兴风作浪吗?

  老杨是中国房地产短周期理论创始人,靠短周期理论与实战而声名鹊起。

  在影响房地产短周期运行的四大驱动因素当中,政策与资金,是最关键的两股力量。

  上述,房地产政策面波澜不惊,那么,2018年决定房价变化的核心因素,就变成了资金面!

  而决定资金面的是货币、金融、信贷。

  二、半场主导角色的转变

  2017年下半年以来,老杨在多个场合讲课时,常用到这张PPT。

  本轮房地产短周期上行,始于2014年9.30政策,其中一线城市先复苏,2015年5月70城房价环比由跌转涨,其后一直保持上涨至今。但一线城市的房价自2017年8月开始转跌,持续下跌至今,并于2018年1月首次出现同比下跌,也即跌回到2017年1月之前。

  然而,全国70城中当前只有十几个城市房价率先小跌,多数城市仍在上涨。很多朋友更关注的是自己所有城市的房价走势。那么,也就需要观察2018年全国货币金融信贷的走势。

  2018年7月,我提出了本轮房地产政策转向之后,也即部分城市陆续调控之后,对于楼市的影响因素的变化,分为上半场和下半场。

  上半场,决定房价走势的决定因素是房地产调控政策,包括限购、限贷、限价、限转售、限商住等等。上半场,由2016年3.25上海和深圳率先出台调控新政开始,其后2016年9底至10月20多个城市集中出新政,接着2017年3月以北京出台3.17新政为代表,前后有十几个城市密集出新政,持续至2017年6月,以廊坊出新政作为终结时点。

  在各项严调控之下,一线城市、部分强二线城市,以及环都市圈楼市陆续降温,其中北京和环京房价下跌明显。

  下半场,从2017年7月开始,决定多数城市房价走向的“关键先生”,渐渐变成了货币、金融、信贷。如果展望2018年,货币的权重还将继续扩大。尤其对于那些房价还在上涨的弱二线、三四线城市来说,看房产政策,不如看货币脸色。

  三、金融面大势分析

  通过两张图,简要观察一下全国资金面与房地产金融面的形势。

  M1是狭义货币供应量,比M2更能反映货币供应对房地产市场的影响。本轮房地产上行期,M1增幅自2015年下半年持续上行,与70城房价由跌转涨的步调相当同步。2016年7月M1增幅见顶,也即货币供应最宽松的时点;而70城房价环比涨幅滞后两个月,于9月见顶。其后,M1增幅振荡中收窄,直至2017年12月。估计,2018年还将继续下行,可能在四季度接近底部。

  银行间市场同业拆借利率,是反映资金价格的指标,这是一个市场化的利率指标。2015年至2016年,这一指标处于偏低位,也即利率水平低,这是资金面宽松的表现。从2016年9月开始,拆借利率持续攀升,说明资金面收紧了,2017年下半年处于盘整状态。然而,考虑到2018年美联储加息次数,可能由之前预计的三次变为四次,2018年我国的银行间拆借利率,大概率还将继续攀升。其实去年四季度,在拆借利率横盘的同时,我国十年期国债利率却出现了明显攀升,侧面印证了利率上行的压力较大。

  说完全社会的资金面,再来看下房地产。首套房贷利率是个关键指标,也与购房者切身利益相关。

  如图,2014年四季度至2015年,全国首套房贷利率持续明显下滑,正对应着房地产市场由跌转涨。2016年至2017年一季度,利率处于历史偏低水平,最低只有4.5%左右,相比4.9%的五年期贷款基准利率,等于是打了个92折,这是全国平均水平,一线和部分二线城市则打八五折或九折。

  但从2017年二季度开始,首套房贷利率持续攀升,三季度和四季度,已经超过4.9%的年基准利率,也即利率上浮了。2018年1月份,全国首套房贷款平均利率攀升至5.43%,相当于基准利率1.11倍!

  按上述全社会利率水平,以及考虑到美联储加息节奏加快,则2018年首套房贷利率还会继续攀升。至于二套房贷利率,则上浮空间就更大了。

  四、拐点在哪

  其实,自2017年下半年以来,很多首套房购房者,都有些蒙圈了:国家不是支持首套刚需吗?为什么房价利率一个劲涨呢?

  这也不能怪商业银行不讲道德呀,全社会利率都在攀升,连银行理财产品收益率都超过5%了,银行给购房者发放4.9%或以下的房贷利率,不是亏本买卖吗?

  不怪商业银行,那怪央行吗?也不能呀!美联储一个劲加息,中国央行也很纠结呀。

  再看银监会的脸色。2018年1月25至26日,银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议,打好防范化解金融风险攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制。提出十项工作任务。

  同学们,看完上述货币、金融、房贷数据,以及央妈的无奈,还有监爸的金融强监管与打击各种违规资金流入房地产,你还能对于2018的房价走势持乐观态度吗?

  老杨的判断是:2018年,抑制房价的主导因素是货币、金融与信贷,即便房地产政策平稳,70城总体房价环比增幅,也会由涨转跌!拐点在哪?

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