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房产税立法正在推进 未来房地产板块还存哪些投资机会呢?

2018-03-07 09:24:40阅读(0

  【牛邦投教研报】牛邦投教研究员注意到,关于房产税立法在时隔多年后再次被提到:更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

  牛邦投教研究员认为,“推进房地产税立法”就是在加快建设房地产长效机制的重要举措。房地产税一旦立法并进入到实施阶段,那么就意味着房地产以销售为主的传统模式,其发展或将受到限制,房地产市场的增量部分将更多的是存在于“租赁市场”当中。

  那么,未来房地产板块有存在哪些投资机会呢?牛邦投教研究员认为,未来龙头房企或仍将持续受益:

  ◆国内龙头房企已经开始布局了房屋租赁市场,实现转型。未来10年,我国租房市场租金交易额将接近3万亿元。龙头房企更具有优势分享这块经济大蛋糕。

  ◆在房地产传统的销售市场中,“一、二线”城市因为一线有高收入人群支撑高房价,二线城市未来人口呈现净流入,因此这两个地方的房价支撑较强。龙头房企更多的是布局在“一线、二线”城市,因此这些房地产商或将仍能获得传统销售模式的红利。

  ◆牛邦投教研究员认为,未来中国“住房”将更多的是少了“投机炒作”属性转为“消费品”,转向随着人们生活水平的提高,面临着升级。对此,龙头优质房地产商将继续受益于行业的转型升级。

  “推进房产税立法”是房地产长效机制的重要内容,行业迭代由“销售模式”转向“租赁模式”

  ◆关于推进“房产税立法”,在过去几年的两会中就2014年有提到,中间2015年、2016年、2017年连续三年在两会政府工作报告中均未被提到,甚至在去年召开的“中共十九大”报告中也为被提到,此次十九大的报告当中,而牛邦投教研究员注意到,关于房产税立法却时隔多年再次被提到:

  牛邦投教研究员认为,“推进房地产税立法”也是房地产长效机制的重要内容之一。对于房地产长效机制,决策层的态度变化,牛邦投教研究员在去年年底的政治局会议时就已经做出了对比分析。

  牛邦投教研究员发现,12月8日召开的政治局会议对房地产定调发生了实质性变化——

  在牛邦投教研究员看来,“推进房地产税立法”就是在加快建设房地产长效机制的重要举措。房地产税一旦立法并进入到实施阶段,那么就意味着房地产以销售为主的传统模式,其发展或将受到限制,房地产市场的增量部分将更多的是存在于“租赁市场”当中。

  此前,各地方政府出台了各种“禁止房屋买卖”的房地产调控政策也说明了这一点(一方面限制存量房的流动性打压市场的炒作习气,另一方面,为房屋租赁市场提供存量房来源,从而有助于房地产租赁市场的发展)。

  ◆我们注意到,从去年至今,决策层一直在鼓励房屋“租售同权”,发展房屋租赁市场。在牛邦投教研究员看来,这是房地产传统的销售发展模式受到限制后,取而代之的是“产业迭代”,即“发展房屋租赁市场”——

  未来房地产板块该如何投资?

  ◆牛邦投教研究员认为,2018年是房地产从传统的“销售模式”向“租赁模式”转变的重要年份。

  2017年12月13日举行的安信证券2018年度投资策略会上,首席经济学家高善文表示,上市房企存货从2010年底以来,存货水平一直在异常过高并不断上升。2014年底开始,房地产开始进入去存货状态。今年三季度,上市房企存货处于历史最低水平。中国房地产存货去化过程已经结束,很快将进入补库存和存货重建过程,即将进入拐点。

  上面我们分析到,2017年是房屋租赁政策密集出台的一年。而,牛邦投教研究员认为,2018年将是政策落实的一年。这次政府工作报告中提出“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。”便可以看出。

  对比欧美日等发达国家,中国未来房屋的租赁市场这块蛋糕到底有多大呢?

  对比租赁与交易市场规模,目前中国租赁市场比重较低,仅有6%,相比于日本市场的72%,美国市场的50%来说,中国的租赁市场相对于交易市场的发展非常不足,提高租赁市场在市场中的地位也是“购租并举”的核心概念。

  对于具体规模有多大,链家研究院院长杨现领指出,“未来3-5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元人民币,中国未来的租房市场空间巨大;未来10年,我国租房市场租金交易额将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。”

  牛邦投教研究员注意到,国内龙头房企已经开始布局了房屋租赁市场——

  ◆房地产传统市场中,“一、二线”城市还存在机会。

  中国一线城市“应该享受高房价”。因为一线城市有足够高端产业带来高利润和高收益来支撑高房价。按照中国现在的经济发展水平和增速,一线城市下一阶段发展指向的目标是“纽约、伦敦、东京”这样的国际化大都市,至少也是香港、新加坡等之类的“全球二线城市”。美国有“亚马逊、苹果、脸谱、谷歌和微软”,中国的一线城市和准一线城市则有“BATJ”等巨头。

  现在的新一线或是热点二线城市则要接过一线城市的“枪”,发展成为本土的一线城市。准一线和热点二线城市有望将承接部分一线城市回流的资源、产业和人才。

  牛邦投教研究员认为,在房地产传统的销售市场中,“一、二线”城市因为一线有高收入人群支撑高房价,二线城市未来人口呈现净流入,因此这两个地方的房价支撑较强。牛邦投教研究员注意到,一线龙头房企更多的是布局在“一线、二线”城市,因此这些房地产商或将仍能获得传统销售模式的红利。

  2017年1~11月,品牌房企拿地积极,碧桂园拿地金额2498亿元,位于房企之首。保利、世茂、龙湖和金地等企业拿地金额同比翻番。而,这些地块主要集中在“一线、二线”城市以及城市群。由此可见,未来这些龙头房企在房屋销售市场集中度会进一步提升,并将持续受益。

  ◆“房地产市场”在未来同样面临着转型升级,优质地产更具有保值价值,而这也对龙头房企有利。

  “房地产建立长效机制,发展租赁市场”的目的就是把进入到房地产的资源引流到消费领域,提高居民的可支配收入。地产繁荣背后是居民杠杆飙涨。中国居民部门债务率飙升速度飞快!如果考虑到长短期贷款、住房公积金贷款,我国居民部门债务占GDP的比重2017年7月已经突破了53%,如果按照当前速度扩张,到2017年底预计将达到56%左右。而,该数据在2015年底仅为45%。从这个数据上看,房地产的繁荣已经严重挤压了居民的可支配收入。

  中国未来面临着转型升级,而消费领域也同样面临着转型升级。牛邦投教研究员认为,未来中国“住房”将更多的是少了“投机炒作”属性转为“消费品”,转向随着人们生活水平的提高,面临着升级。对此,龙头优质房地产商将继续受益于行业的转型升级。

  总之,牛邦投教研究员认为,“推进房地产税立法”是建立房地产长效机制的重要内容之一,在一定程度上限制了房地产传统的销售模式。持续了十几年的房地产全面牛市或将终结。未来房地产市场只存有结构性机会。而,龙头房企或将持续受益于房地产市场的结构性变化。

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