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库存压顶!听说 临深片区房价大跌了

2018-03-12 21:10:57阅读(0

  图 / 东莞黄昏

  春天的深圳,挺热闹的,各路大仙粉墨登场,各种观点层出不穷。

  一边是曾放言“深圳楼市明年春启动上涨行情的概率是70-80%,涨幅是30-35%”的欧神,前几天来深圳又打了一轮鸡血:

  深圳房价未来25万/平米不是梦,深圳遍地都是黄金,闭着眼睛捡钱就行,深圳人未来年薪100万不是梦……

  另一边,是坚信深圳房价会继续下跌的杨红旭老师,在微博上发问:

  临深板块,房价跌了吗?

  杨老师这条微博里放了一张似乎是粉丝的私信截图,主要内容是:

  1、东莞临深片区也跌了,塘厦比高峰普跌一成多;

  2、黄江有个新盘开一万五,其他原来两万的都卖不掉;

  3、整个东莞二手成交非常惨淡。

  杨老师为啥有此一问呢?

  我猜,是因为这几天,“环京楼市房价大跌三成”的劲爆消息刷爆了朋友圈:

  2017年楼市最火爆的时候,霸州孔雀城的价格曾经一度飙到18000元/平方米,最近也一直维持在12500万元/m,3月7号的最新开盘价直接降到了8500元/m,跌幅超过三成。其他开发商也纷纷跟进降价。

  于是很多人都在问,东莞、惠州临深片区会不会也和环京一样,要大跌了?

  确实,从潜在供应情况来看,2018年东莞住宅去库存压力已经非常大了。

  合富大数据显示,截至2018年2月底,东莞一手住宅库存面积约498万平方米,连续3个月稳定在500万平方米上下水平,同比增加29%,达到2015年6月以来库存量最高水平。

  其中,临深片区库存积压尤为严重。

  老杨提到的塘厦镇是潜在供应量最大的区域,约85万平方米,据报道,预计消化周期达到47个月,在临深片区各镇街消化压力最大。除了清溪外,其他镇街去化周期均超12个月,松山湖和长安更是超过40个月。

  从销售数据上来看,2018年头两个月,东莞楼市也确实有点惨。

  先看新房市场。

  今年前两月东莞供需大幅滑落,供应量同比下滑至近5年最低,成交量则是近6年来的同期倒数第二,仅高于2017年同期水平。

  合富大数据显示,2018年1-2月东莞新建商品住宅供应约53.2万平方米,同比减少约8%,连续3年下滑,并创下过去5年最低。

  成交量也处于低位水平。2018年1-2月东莞新建商品住宅签约55.5万平方米,同比增加17%,但总体处低位水平,少于2013-2016年同期。

  夹着一个春节的2月就更惨了。

  据东莞中原数据,2月作为传统春节淡季,全市住宅供需大幅下滑,供需均创近四年新低。2月全市商品住宅成交13.01万平方米,环比下滑69.36%,同比下滑21.03%,市场成交大幅跳水。

  二手房市场同样也不怎么样。

  据乐有家研究中心监测数据,2月东莞二手商品房成交1619套,环比1月下跌54.1%,二手商品房成交均价14997元/㎡,环比下跌6.13%。

  销量惨淡的同时,房价也有点阳痿了。

  合富大数据显示,2018年1~2月东莞新建商品住宅签约均价16796元/㎡,同比上涨8%,涨幅创近3年以来最低,而2016和2017年同期涨幅分别为28.6%和37.3%。

  事实上,自从东莞限购加码后,2017年5月开始,东莞每月房价都稳定在1.68万元/㎡左右,至今持续时间已经达到10个月。

  那么,我们是不是可以得出东莞房价大跌的结论了呢?

  恐怕还不能。

  一是,过去的一个月适逢中国农历春节,很多在东莞工作的外地人返乡过年,多数开发商也无心恋战,2月东莞楼市表现平淡实属正常。

  其次,东莞信贷调控政策升级,房贷利率普遍上浮,二手交易三价合一,购房成本上升,购房者观望情绪加重,市场有所回调也是正常现象。

  其三,临深楼市高度依赖深圳的刚需购买力外溢,深圳人才是买临深片区的主力。而新房限购政策,把许多深圳人给拦在了门外。

  更何况,东莞临深片区也没惨到环京的程度。环京已经跌跌不休一整年,部分区域甚至跌去了四成以上,但临深过去一年的房价依旧坚挺。

  以杨老师微博里提到的塘厦为例,安居客数据显示,塘厦2月二手房均价 17416元/平方米,环比上月上涨 2.31%,同比去年同期上涨17.20%。

  另外据乐有家数据,2月份东莞东南临深片区价格遥遥领先,均价26538元/㎡,环比上涨39.18%,主要就是受塘厦镇别墅珠江观澜御景(28000元/㎡)和观岭高尔夫半山(23000-28000 元/平㎡)网签带动影响。

  因此,把环京和临深相提并论,得出临深房价下跌的结论,并不成立。

  理由很简单:

  1、两会上,粤港澳大湾区频频出境,释放了重大政策利好。

  2、未来深圳刚需去哪买房?东莞、惠州是也。看好临深就是看好深圳,请参考压不住的深圳房价。

  3、环京、临深两个区域的调控政策天差地别,根本不能相提并论。例如惠州作为临深唯一不限购的城市,让大亚湾、惠阳这些片区变得炙手可热。

  4、本地购房者正成为临深楼市的购买主力,在楼市成交中表现极为明显。

  不妨乐观一点,进入3月后,东莞各大项目结束春节“休眠”状态,市场人气逐步回升,市场成交触底回升是大概率事件。

  关于买临深,我的建议是:

  1、一定要买交通便利的优质区域。深圳你可以闭着眼睛买,最多涨得慢点,但临深如果乱买恐怕会掉坑里,十年不得翻身。

  2、临深现在还是新房市场占主导,二手房市场仍然有待培育,换言之,你要考虑好有没有人接盘,从这个角度说,炒得火热的大亚湾可能并不是最好的选择。

  3、如果条件允许,能买深圳还是买深圳吧。

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