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90后们买房压力越来越大!楼市肥皂剧的N种结局

2018-03-12 22:14:26阅读(0

  新晋北漂、沪漂、深漂90后们,不得不再次感叹买房的压力越来越大。

  最近,中房智库研究院独家发布了2017年全国35个重点城市房价收入比报告。

  令人遗憾但又在意料之中的是,35座城市中有28座城市收入比都比2016年有所上涨,只有9座城市相对下降。

  01

  深圳上海北京厦门买房压力最大!长沙最小

  所谓房价收入比,是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。

  通常的计算方法是:房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均面积)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)。

  通过计算公式可以看到,房价收入能直接反映出居民的买房压力值,比值越大则压力越大,反之则压力越小。

  一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4-6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

  根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8~30,平均值为8.4、中位数为6.4。

  下面我们来看看2017年这35座重点城市房价收入比的完整榜单:

  图1.35个重点城市最新房价收入比榜单 图片来源|中房智库研究院

  从上图1可以看到,35座城市2017年房价收入比都超过了6,最低的长沙6.67,2016年长沙为5.92,2017年有所提高。最高的深圳,达到了39.64!这一比值还比2016年的40.42下降了0.78。

  剩下的三座一线城市最高的为上海27.98,其次北京为25.7,最后是广州11.2。其中2017年房价收入比上升最快的十座城市为三亚、北京、上海、海口、杭州、西安、常州、宁波、珠海、石家庄。如下图:

  图2.房价收入比增长最快的10个城市 图片来源|中房智库研究院

  可以看到,2017年房价收入比增长较快的城市,大部分也是2017年房价上涨较快的城市,如杭州、西安等,2017年的房价算是开挂。

  还有旅游地产为主的三亚,2017年新建商品房均价25877元/平方米,同比增长35%;住房总价是家庭可支配收入的28.16倍。

  三亚的房价一直处在上升通道,根据国家统计局数据,2018年1月份,三亚的新建商品住宅销售价格分别同比上涨2.4%。今年收入比是更要扩大的节奏?

  35座重点城市中,房价收入比最小的是长沙,为6.67,尽管低到这个程度,还是超过了通常认为的合理范围。足以说明,我们房地产的泡沫。

  著名宏观经济学家鲁迪格多恩布什(Rüdiger Dornbusch)有句话说得很贴切:“危机到来所用的时间比你以为的久得多,然后它发生的速度又比你以为的快得多。”

  显然高层也意识到了,2017年的楼市调控可以用史无前例来形容。不过转型需要时间,至少目前来看,一线城市的房价部分已经处于下行通道了。

  但这意味着楼市泡沫开始落地了吗?也不见得,在蜜妹看来,虽然大家都知道终有破灭的一天,谁也没有办法预测准确的时间。

  不过,也能从一些影响楼市的主要因素中,看出政府对楼市态度,毕竟我们现在的楼市,主要还是政策市:调控松时就一片大涨,调控收紧就开始各方观望。

  02 家庭房贷杠杆率持续攀升,我们还能坚持多久?

  那么我们可能会以哪些姿势来结束这场长达十几年的地产牛市呢?蜜妹认为有几下几点:

  首先当然是货币政策的变化。我们这十几年的房价上涨根本上是源于货币超发。经济大神弗里德曼也说过:价格是一种货币现象。房价泡沫也不会例外地源于过多的货币追逐房产。

  2012年我国M2为97万亿,到了2017年这个数字为168万亿。放这么多出来,怎么蓄水?房地产呗。这几年我们放水不停,但物价却没有涨太快,就是因为水都流到了楼市。

  实际上,宽松货币营造的资产价格盛宴只是一场幻觉。当水放到一定程度,为了避免被淹没,就要收紧闸门。

  那2018年会是收紧闸门的转折年吗?我们来看看2018年政府工作报告关于货币政策的表述,罕见地没有提到M2的增速目标。

  其中是这么说的:“稳健的货币政策保持中性,要松紧适度。管好货币供给总闸门,保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长,维护流动性合理稳定,提高直接融资特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道,用好差别化准备金、差异化信贷等政策,引导资金更多投向小微企业、‘三农’和贫困地区,更好服务实体经济。”

  不提具体M2增长目标,又是中性,又是松紧适度,总闸门还要管,又要合理增长,流动性合理稳定……这是否意味着放松银根或是进一步抽紧银根?

  真是琢磨不透,多目标溢于言表。但有四点是明确的:

  在去杠杆的大背景下,M2的内生机制本身也发生了变化;联储加息缩表大背景不变,加息频率还可能提高;货币政策中性表述起码没有变化;房价已经很高,再玩不好。

  其二就是从土地供应层面,从根本上改变土地国有的情况。都知道很多城市缺的不是地,而是用地指标。

  问题是,土地供应制度会变吗?答案是肯定的。大家应该还记得年初新华社的发文:“国土资源部部长姜大明说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

  尽管这个表态有些模糊,只是说研究,也没说具体的时间点,不过此次中央建立长效机制、多主体供应、租购并举的决心是毋庸置疑的。越是大事,也越不可能一步到位。

  先撇开具体落实时间不谈,至少态度已经很明确了,在全面调控楼市背景下,相信很快会有些实质性的动作。

  最后一点,也是至关重要的,就是居民杠杆,说白了就是家庭负债。也有某位经济学大拿曾说,所有的金融危机本质上都是债务危机。高杠杆的危险毋庸置疑。

  那目前我们的杠杆到了什么程度呢?不同的机构统计结果不太一样,这和统计口径有些关系。根据甘犁统计,中国家庭资产中房地产占比已经达到68%,北京和上海则高达85%。

  也有机构称,中国家庭的负债率远低于全球其他地方。中国的家庭负债占GDP比例只有44%,美国的占比高达80%,世界发达经济体的平均水平是74%。

  蜜妹以我国央行发布的《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》为参考,发现金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元,同比增长12.7%,增速比上年末低0.8个百分点;全年增加13.5万亿元,同比多增8782亿元。其中个人住房贷款余额21.9万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。

  客观来说,至少从央行的数据统计看,我国家庭的房贷杠杆率整体还不算高。不过,家庭贷款占家庭存款的比重,就不可谓不高了。

  2012年末时,我国家庭房贷杠杆率大约只有19.75%,而到了2017年末上升到33.59%;同期,我国住户贷款占住户存款比从2012年末的不到40%,上升到2017年末的62.14%。不得不感叹,这几年,我国居民加杠杆真的太快了。

  而且考虑到很多年轻人买房不仅借了银行的贷款,还借了父母、岳父岳母、亲友的钱,甚至借了影子银行资金,消费贷等等,实际的杠杆率恐怕要更高一些。

  当然,面对居高不下的房价收入比和家庭房贷杠杆率,相关机构肯定也不会无动于衷,这些都只是我们了解楼市情况的参考。

  毕竟这场游戏你我都已经入场,谁也没有能力控制它的结局,唯一能做的就是尽可能地多了解一些,保全自己。但愿我们都能在这场盛宴中增值自己的财富。

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