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楼市新时代来了!刚刚 保利地产正式宣布!

2018-03-14 21:32:46阅读(0

  今天看到微博上有人说:

  突然想起来11月份(2017年)的时候,领导让我研究保利的REITs,可能是想告诉我可以重仓保利了,然而愚笨的我并没有听懂,只是乖乖的听了命令研究了下REITs。

  现在,追悔莫及,感觉自己错过了一个亿啊!

  我猜,像他一样后悔的人应该不少。

  他说的这个保利REITs,是指去年10月23日,获得上交所审核通过的“保利地产600048)-中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划”。

  而昨天(3月13日),这单REITs正式发行了。

  给你梳理一下要点:

  1、保利租赁住房REITs 由保利地产联合中联基金共同实施;

  2、储架总规模 50 亿元,首期发行规模 17.17 亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产;

  3、这单REITs 受到国内主流机构投资者的高度青睐,认购倍数超过1.3倍,发行利率 5.5%,创近期发行同类产品最低。

  我知道,你肯定不愿意像这位仁兄一样,等到错过以后再追悔莫及,所以你有必要搞清楚,保利这个REITs到底厉害在哪?

  简单来说是“两个第一”,这是我国资本市场首单储架发行的REITs产品,也是首单完成发行的房企租赁住房REITs产品。

  上交所总经理黄红元还评价称,保利租赁住房REITs是住房租赁市场的一个标志性事件,对楼市生态将产生深远影响。

  不知道你是否注意到,黄红元所说的“对楼市生态将产生深远影响”这几个字的份量。

  我们先扯远点,看一下目前国内楼市的真实现状。

  大概两周前,保利地产发布了一份行业白皮书。白皮书在谈及租售并举时,有这么一句话:

  客户日益提高的品质追求与市场单价上涨带来的门槛抬升之间的平衡,即价格门槛抬升导致新房市场功能转变,更多满足中产及以上购买需求。

  保利白皮书统计,90平以下的新房入门门槛越来越高,一线的深圳、上海、北京新房门槛早已超越200万;二线的厦门、南京、杭州、福州等新房门槛也已越过150万。

  怎么理解这句话呢,我觉得有两层含义:

  1、房价的不断上涨导致买房门槛不断提高;

  2、买房门槛的提高导致部分人暂时无力购买住房。

  买不起房是不是意味着就要流落街头了?

  显然不是。

  其实,并不是所有人都能买得起房子,并非中国独有,而是国际问题。解决的办法就是租房住。

  你要是能读懂上面这几段话的意思,那下面我要说的就更清楚了,就目前而言,国内楼市正在发生深刻的变革,几个关键词在于:

  房住不炒

  租售并举

  住房梯级消费体系

  长效机制

  其实这四个关键词,说的都是一个意思——我们的住房体系在发生变革,我们正在建立住房长效机制的路上。

  但要建立长效机制,就要给药方啊!比如政策、比如资金等等。

  而REITs 就是建立长效机制的核心药方之一,既是政策支持,也是资金支持。

  比如,房地产公司要搞租售并举,就意味着一部分房子不能卖了,但房地产又是一个高度资金密集型的行业,如果没有政策和融资机制的配套,恐怕没有哪家房企敢大张旗鼓的稿租售并举。

  你可能要问,REITs 真能解决问题吗?答案是肯定的。

  众所周知,房地产市场是依赖金融杠杆的重资产行业,在贷款利率走高、地产信贷政策收紧、股权融资和债券融资规模萎缩的背景下,房企要大规模介入重资产的租赁住房市场,多少显得“有心无力”。

  但是,作为配套性政策,租赁型住房的融资问题始终未得到有效解决,如何快速回收租赁住房的建设资金,是所有介入租赁住房市场的房企面临的主要挑战。

  解决这个问题的答案就是资产证券化。

  事实上,租赁住房本身就具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点,符合资产证券化对于基础资产及其现金流的相关要求,是适合开展资产证券化业务的行业。

  作为一种全新的地产融资途径,REITs正是通过资产证券化的方式,改变传统的房地产融资模式,为企业提供了创新融资渠道和投资退出路径,成为解决“持有运营”与“资产沉淀”之间矛盾的最有效工具。

  对于房企来说,REITs是一种非杠杆融资和现金流快速回笼的有效工具,可以通过资产出表进行融资,可以改善资本结构、快速盘活存量,可以加快资金流转速度、提高融资规模和效率,帮助房地产企业实现由开发运营商向资产服务商、从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的混合经营模式的转型。

  例如,保利通过这单REITs的发行,不仅自身成功构建了租赁住房业务“持有、运营、证券化退出”的闭环商业模式,也为解决房企租赁住房投资回收周期过长的后顾之忧,通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了实操样本。

  同时,保利这单产品主体资质与产品结构设计良好,意味着其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式,探索开展资产证券化业务,借助资本市场的服务实现企业良性发展。

  你一定要问了,既然REITs这么好,那为啥以前没有推行起来呢?

  因为,与国际成熟市场的REITs相比,除了在投资门槛、流动性方面的差异之外,国内REITs缺乏扩募机制,一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。

  在市场对租赁住房REITs的呼声日趋高涨,但目前国内尚未放开公募REITs市场的背景下,保利租赁住房REITs在类REITs产品中率先引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式,在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs,以“自下而上”的方式间接实现了公募REITs的扩募功能。

  而且,其高达90%的公开交易比例,实际上已经接近真正的公募REITs。

  现在你该知道,为什么将保利这单REITs称之为REITs发展史上的里程碑式产品?

  因为保利太会玩了!

  毫不夸张的说,保利租赁住房REITs的推出,必将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响,它不仅是一次融资,更是一个样本,对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应,为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来了无限可能。

  也显示出租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰,具有极为强烈的政策导向,对国内REITs的进一步发展、乃至公募REITs的推出发挥推动作用。

  保利在行业白皮书中也预测,2018年标准化REITs或将在公租房和基础设施领域破冰、并在部分城市完成试点,2020年前全面铺开的可能性很大。

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