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张大大:2018年 是舍弃三四线 上车一二线的最佳时机

2018-04-18 07:16:06阅读(0

  ■文 | 张大大  为张大大打Call

  中国人买房时最诡异的状况:不是哪里好,买哪里。而是哪里涨,买哪里。

  不要去追赶三四线的末班车,而是要等待一二线下一轮的始发车。。

  新移民要做的,就是比其他新移民更快一步,就够了。

  2017年以前,一二线楼市火爆了整整15年,如今沉寂了1年。

  2017年以前,三四线楼市沉寂了整整15年,如今火爆了1年。

  然而诡吊的是,有着优良升值历史的一二线城市,辛辛苦苦控制住了房价的上涨,给了你一个难得的上车窗口期,让你把握机会。但这个时候,大多数人,却又偏偏把目光转向了多年未涨的三四线。

  这或许是中国人在买房时最诡异的状况:

  不是哪里好,买哪里。

  而是哪里涨,买哪里。

  只关注眼下有没有涨,不看过去横盘多久,也不思考未来还会不会涨。在盲目跟风中,最终做出遗憾万分的错误选择。

  三四线房价越上涨,越是卖出的好时机

  想要认清三四线有没有长期投资潜力,首先要了解,本轮三四线上涨的根本原因:棚改+去库存+最强力竞争对手(一二线)被限购,资金无处可去。

  这三个原因集合起来,造就了三四线今日的房价升势。然而,我们仔细一看就会发现,这三个原因,全都是短期因素,根本没法持久!

  1.棚改,这个时间已经确定了,到2020年之前要基本完成。

  2.去库存,你会发现2018年三四线去库存这个事儿已经基本不怎么提了。

  3.一二线限购,先不说以往限购最长也就持续2-3年,单说近期各个二线城市集中引进人才,为外地刚需开口子这事儿,就明显不一般。

  二线吸的是谁的人口?还不是那些三四线的人口,甚至是那些拼命逃离了北上广,却又发现回不去三四线的小白领们。

  综上来看,哪怕按照最好的情况预计,三四线的利好也抗不过2020年。

  现在的三四线,卖二手房还相对简单,毕竟慕名前来接盘的人还算是络绎不绝。但是注意了,这些接盘侠是你家房子吸引过来的么?

  绝对不是。

  这些人是人家开发商花大钱,做广告,赶着这波三四线热潮给吸引来的。花钱+顺势而为缺一不可。

  人开发商都想着抓紧卖完拿回款,你还在犹豫个什么?当楼市热度不再,一二线城市尚且如此,三四线又有何幸免的可能?

  三四线越上涨,入手一二线的决心越坚定

  首先,我们要理解一二三四线房价之所以会上涨的底层逻辑。

  房价到底是从哪里涨起来的?房价上涨的起源主要分成两部分:

  1.自上而下的大量资金:比如拆迁户,棚改户,就是自上而下中相对末端的存在。

  2.自下而上的购房贷款:大量的无房刚需,在信贷宽松时期,激活了借钱购房的欲望,于是用少量的积蓄+大量的贷款,购买了首套房。而曾经的首套房拥有者,卖出了自己的房子后,也同样要借贷款,去置换更好的房子。

  自下而上的换房食物链,就是这样一步步形成的,这个时候你会发现,其中的每一步,都少不了购房贷款的存在。贷款的宽松与否,直接决定了人们换房的欲望。

  楼市中的水滴效应

  那么,当钱从天上落下来的时候,最先落到哪里?如果猜不到,让我们先来想一个画面。

  当一滴水落在湖面上,最先起波澜的是哪里?是水滴落下的最中心。就像一线城市,最先获得大量资金的扶持,房价也是最先出现的变化。

  一滴水落下,最先平静的,也一定是最中心的水面。这往往也是水滴结束的预兆。

  我们来看下,自2002年以来,各城市的房价涨幅排名情况:

  这张表按房价涨幅将中国主要的一些大城市划分为了五档,越靠上说明长期升值状况越好。

  如果我们来对标下现在的楼市状况,就会发现最上面一二档的均已熄火,第三档中间的二线四小龙,加上2016年房价明星城市郑州,如今也是被压制的死死的。

  反而是处于四五档城市,这些自2002年来表现非常一般的城市,现在活跃在市场中,这样恰恰应证了,水滴最先从中心平静,外圈往往有时间上的滞后。

  如果上图看的不够清晰,我们再来看,近十年房价涨势排名情况。

  哪里更适合买房保值升值,答案显而易见。

  现在还在犹豫是否买三四线的朋友,你们其实已经错过了三四线买房的最佳时机。这个时候要做的,并不是去追赶三四线的末班车,而是要去等待一二线下一轮的始发车。尤其是对于刚需来说,2018可能是未来这几年最好的一二线购房时机。

  有充足的时间挑选,可以贷款买房,大多数开发商都会给你优惠。甚至一些城市的房价已经和2016年底相差无几。

  这个时候,千万别再去想,过去这个城市有多便宜。城市新移民要做的,不是想法设法在买房上去超越原住民,那没有意义,难度极大的目标只能徒增焦虑。

  新移民要做的,就是比其他新移民更快一步,就够了。

  只要能多快一步,你就能通过买房这件事,享受到城市发展的红利。不信你看,最近,有很多很多的一二线城市,都开始大量吸引人才,储备人才,积蓄新移民。

  这说明了什么?或许,新的机会,很快就要来了。

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