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海南房地产往事

2018-05-22 12:00:05阅读(0

  操盘侠读金融在这里,将为你勾勒出一幅金融街的清明上河图

  01

  1988年4月,海南省正式成立,这个中国的第二大海岛被推向了改革开放的最前沿。此前,海南只是隶属于广东省管辖下的一个行政区。

  作为中国最大的经济特区,吸引了数十万热血青年从天南海北来到这里。闯关东、走西口、下南洋,他们与中国历史上著名的几次人口迁徙潮一样,有一个响亮的名字:“闯海人”。

  ▲“闯海人”

  时年25岁的潘石屹当时在深圳打工,过得极为压抑,甚至几度动摇,想回原来的单位——河北廊坊的石油部管道局上班,原单位的同事告诫他:要饭都不能走回头路。年轻的小潘咬咬牙,继续坚持了下去。

  到海南建省后的第二年,潘石屹来到海南寻找发财的机会。机缘巧合之下,他在岛上承包了一个砖厂,管理着三百多个民工。

  冯仑第一次踏上海南岛是1987年12月。当时,他是中央政治体制改革研究小组办公室成员,来海南岛只是调研,“顺便来看一看”。虽然当时环境荒凉,但是岛上年轻人的希望和热情感染了他,冯仑动心了。1988年,冯仑受命来海南组建海南改革发展研究所,并任常务副所长。

  1989年,冯仑回到北京,原单位解散,后来他到牟其中的南德集团工作,成为了牟的办公室主任,王功权和王启富也陆续到了南德集团。1991年,一行人因为“想创业”,再次回到了海南。因为海南岛是“当年唯一一个可以创办皮包公司的地方,在别的地方完全没有可能创业”。

  冯仑和前同事易小迪,从南德过来的王功权、刘军、王启富一起几个人东拼西凑凑了3万元,作为注册公司的前期费用,新公司叫海南农业高技术联合开发投资公司,这就是万通的前身。(1993年通过产权改革,变为万通集团公司,冯仑任董事长。)注册完公司,他们兜里只剩几百元钱。半年后,潘石屹加入。后来被称为“万通六兄弟”的团队集结成型。

  ▲海南淘金“万通六兄弟”,从左至右依次为冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

  创业过程是曲折的,他们倒腾过“种衣剂”的农业项目,也做过香蕉苗的生意,但都没有赚到钱,最后还是回到房地产。

  做地产几乎是一种宿命,“因为海南当时最吸引人的只有房地产项目”。

  北京一家集团公司的老板看上了他们这几个人,与他们达成一项协议:给他们500万元资金,利息20%。这笔钱由对方派人监控,利润五五分成。可以说是“天上掉下来的陷饼”。

  万通用这些钱买了金贸区九都别墅共8幢,价格是每平方米3000元,预付500万元,其余1000万通过中亚信托做按揭。之后,他们急于倒卖出去,可是没人要,便在手中呆了两个月。正当他们认为“麻烦快来了”的时候,形势急转。

  热潮之下,海南岛真正的泡沫经济到来,房地产作为最大的泡沫,吸引了无数的资金。从1991年1月至1993年6月,17个月的时间里,海南上演了无数一夜暴富的神话。这些神话无一不与房地产联系在一起。

  万通的神话就是从那8幢别墅开始。山西的老板韩九吉来了,万通出价每平方米4000元,内蒙的老板来了,万通加价到4100元。结果韩买了3幢,内蒙人买了2幢,另两幢以6000元一平方米也转手了。

  万通的这个项目赚了300万元,这是这几个人共同的第一桶金。

  他们没有把这些钱分了,也没有配好车。万通用这些钱做了几件事:为员工买房子并进行培训,然后继续在海口、三亚炒地皮。

  那个时候,满大街都是买卖房产的人,操着全国各地的口音,凭几张房地产图纸就能卖出金山银山。

  从1991年创业至1993年,海南房地产高潮期间,万通的资产达到了10亿元,“在海南我们完成了资本的原始积累”。最关键的是,他们在泡沫破裂之前成功从海南“胜利大逃亡”。

  1993年6月,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,采取紧缩政策,促使经济“软着陆”。

  经济整顿一开始,海南房地产热浪就应声而落,数千家开发商卷款逃离,遗留下大量荒芜的土地和空置商品房,遍地都是烂尾楼。

  ▲1993年国家紧缩银根,海南房地产业泡沫开始破灭

  江湖上一直流传着潘石屹“5斤桔子换取规划局内部消息”,从而判断海口房地产市场处于极度危险的状态,进而决定撤出的说法。但关键因素或许还是来自北京政策层面的消息。

  当时的万通二把手王功权后来在接受采访时说:“为什么很多企业没有撤出来,而我们能够撤出来?一是冯仑的信息很充分,二是得益于我自己。开会讨论的时候,我非常坚决,理解的要执行,不理解的也要执行,谁不执行就撤谁的职务!”

  吉利老板李书福也有过海南往事。1992年,他带着做电冰箱辛苦赚来的钱,杀向海南房地产,结果“几千万全赔了,人都回不来了”。对于这段经历,他不愿多提。正是这段炒房失败的惨痛经历,他意识到自己只能做实业,这才有了在汽车领域深耕,成功收购沃尔沃、以90亿美元买入奔驰母公司股份并成为最大股东的辉煌现在。

  02

  海南建省以来的第一次热潮,“淹死”了不少精英。

  即便有人在当时成功逃离了海南泡沫,却又栽倒在其他跑道上。

  股市隐形大鳄、泛亚系实际控制人范日旭,同样在海南,通过租房中介和“天才”般的运作海南出租车公司,完成了资本原始积累。1990年从海南衣锦还乡,涉足资本市场,后来因涉嫌多项罪名被判10年。2017年出狱之后的他,开始研究起了佛教道教,不期望东山再起。

  ▲范日旭

  昔日在资本市场长袖善舞的诚成文化老板刘波,也在海南留下了一段“传奇”往事。他在海南房地产上挣到了第一桶金,成功从“小倒爷”转型为“儒商”,后来编撰出版了《传世藏书》,还与著名影星许晴有过一段情,最后因为债务远遁日本,2017年11月客死异国。

  海南的房地产泡沫,在中国商业史上,留下了多姿多彩的一页,尤其称得上是房地产的“黄埔军校”。

  据说,北京CBD一半的楼都是由这帮“闯海人”盖的。

  当时的海南更像是一所速成学校,一个大熔炉,数十万热血青年经过在那里的锤炼和摔打,完成了市场经济的洗礼。海南成就了一大批像“万通六兄弟”这样充满智慧、敢于挑战传统的市场经济领袖,很多闯海者成为民营企业的领军人物。

  海南地产泡沫的另一个遗产就是:全海南房地产公司倒闭一万多家,占全国0.6%总人口的海南省,留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

  实际上,这并不是海南的第一次房地产泡沫。在海南建省成立的短暂三十年历程里,已经历了好几轮潮起潮落。

  第一次,1988—1992年,海南建省成为最大的经济特区

  这是全国人民都耳熟能详的故事了,前文中已有介绍。

  第二次,2010—2013年,国际旅游岛

  2010年1月,海南国际旅游岛建设规划获国务院批准,大批炒房客蜂拥而至,房价随即疯涨。直至2013年泡沫破裂,海南楼市跌进连续4年的低谷期。

  第三次,2018—?,自由贸易试验区

  2018年4月13日,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,海南将成为我国最大的自贸试验区,这意味着海南自贸港将获得比上海自贸区自由度更大的政策扶持,甚至开启中国从未放开过的博彩行业。

  受此政策刺激,海南的房地产再次蠢蠢欲动。

  不过很快,4月22日海南省住建厅发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》,核心是实施“全域限购”。海口、三亚、琼海区域购房,非海南户籍家庭购房,须提供至少5年的个人所得税或社会保险缴纳证明,而且只能在取得不动产产权证满5年后方可转让。

  这是今年3月以来,短短一个多月,海南省第4次加码楼市调控政策。而将时间线放长来看,最近一年来,海南省已接连发布了14次房地产调控政策。

  03

  现在的海南,早已不是历史上的海南,那个孤悬海外的瘴疠之地,罪臣贬官的流放之所。

  作为仅次于宝岛台湾的第二大岛屿,海南具有独特的优势。

  海南拥有良好的生态环境,具有成为世界一流的海岛休闲度假旅游胜地的条件;是国际经济合作和文化交流的重要平台——博鳌论坛每年定期举办;也是国家的热带现代农业基地;作为最大的经济特区,还有国家不断出台各种政策的支持………

  经历了上个世纪末泡沫破裂的惨痛教训,以及近年来的跌宕起伏之后,房地产已经成为海南发展过程中的达摩克利斯之剑。

  海南到了必须“跟房地产决裂”的时候。

  在改革开放40周年、建省30周年、新一轮深化改革开放的时间节点,面对“自由贸易试验区”如此的政策利好,海南到了必须要改变依托房地产增长的经济模式,否则产业结构调整、建立开放的自由贸易港,都无从谈起。

  已经习惯房地产的路径依赖,想要摒弃这个快速拉动经济的行业,可以说是断臂求生。这双手臂还能继续使用,但是先天不足必然碰上成长的天花板,“断臂”越早越好。

  房地产不能承托起海南腾飞的翅膀。对于中国而言,同样如此。

  30年之前,南下海南闯荡的那些热血青年,一些人已年近花甲,大部分都已过知天命之年,他们的人生开始进入下半场,过去的青春,激情,成功,或者失败,只能通过回忆进行缅怀。

  但对于海南这个中国最年轻的省份来说,它的青春年华才刚刚开始。

  文章整理自:金融八卦女

  转载请注明出处一文读懂:中美贸易战的大分大合联想到底有没有卖国?从柳传志的呼声中,能听到什么?

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