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多地库存告急!三大指标看懂楼市为何走到了今天 | 地产·杆

2018-05-29 22:00:17阅读(0

  继西安“一房难求”之后,横盘了多年的长沙也被媒体曝出楼市库存告急。

  而由此引发的开发商捂盘惜售等行为逐渐增多,不仅如此,还发生了很多乱象。之前成都、西安的夸张就不说了,最新的如杭州,摇号最高冻资1700万……

  与此同时,业内人士认为,天津的人才引入政策,似乎正在酝酿着房价走俏的趋势。

  这逼得主管部门没法坐住。此前,在约谈了成都、太原后仅仅10天,非工作日,上上周六,5月19日,住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

  成都等地调控被迫持续加码,市场预计,更密集的调控潮正在路上。

  调控是逼不得已,深化、继续调控甚至可以说是被迫,因为市场太疯狂。而为何走到今天?一定是有原因的,来时的路值得思考。

  今天,杠杆游戏就从几个维度去复盘一下,库存告急是是怎么一步步形成的。

  1、住宅用地出让和成交面积近几年一直在大幅下滑,直到2017年才回升,但依旧双双不如近7年的第二供地高峰年2012,更别说最高峰时。首先,杠杆游戏想带各位杆友看一下,近些年的宅地出让和成交情况。

  为什么要关心土地市场?道理很简单,有多少宅地供应,决定未来市场预期;具体成交多少宅地,决定未来真实住宅供应。

  而这两点,对于开发商来说就是房价大概怎么定,未来怎么拿地?譬如拿还是不拿,拿更少还是拿更多?

  对于购房者、投资者来说就是,房价到底是涨还是跌?

  2、住宅施工面积2014年后至少也经历了2年下滑。供了多少地、实际成交了多少,最终都会反映到施工面积上。

  既然在增长,我国是期房销售为主,那么表面看,总的市场供应,按说还是该略有增长。情况却是紧俏,问题出在哪儿?

  1.此前去库存、降息降准、政策鼓励,导致刚需、投资购房都增长很快;

  2.结构性问题,总的施工面积不代表具体某个城市、区域。比如我国主要热点城市,这些年无论供地还是施工面积看,供给一直是比较紧张的。

  3.加上调控、限价因素、人才房票,二手房、新房价格套利空间出现,这逼着人投资房子。都觉得买到新房如同股市打新,买到就是赚到……

  所以,新房限价是不是还有必要?还原真实市场价格、杜绝简单博傻式的套利。根据实际情况制定新的调控策略,把长效机制搞更好,是不是更利于房地产的稳定?

  3、减少的住房施工面积还去了哪儿?如上文第二部分所述,杠杆游戏简单分析了为何出现至少连续2年的,住宅施工面积下滑。

  2011年时,我们非常注重保障房的建设,特别是公租房。那个时候我们确定了2条腿走路,一条市场,也就是多供地土地。如上文第一部分数据显示和分析的,当时宅地供应增加非常明显。

  小结:也正是因为宅地供应、住宅供应结构这些年的变化,以及此前去库存、降息降准等一系列政策作用下,楼市走到了今天——部分城市库存告急、供不应求……

  未来房价怎么走?且看当下和未来的宅地供给,看未来供应的结构,看货币和政策。

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