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贫困县房价近万元?别被三四五线楼市假象给骗了!

2018-06-07 08:04:25阅读(0

  来源:闺蜜财经(girlfriend-finance) 作者 :蜜姐

  最近,各地楼市火爆,各种关于房价、买房的消息满天飞。

  今天媒体一篇贫困县房价高达9000元/平的新闻引热议。近来,也有不少媒体在报道中提到最新的一项调查数据“全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米”,这个数据的真实性不好判断,因为并没找到是哪家做的调查数据。

  如果说一线、新一线城市“抢房”还可以理解,而县级城市,甚至贫困县城市的房价近万元的火爆现象,真的就让人不免惊讶了。

  关于房子,蜜姐关注的也不少。写字楼、商铺、高端住宅、学区房、小户型、二手房实盘也经常在看,也会跟不同城市的同行、朋友聊看盘的情况。

  为啥要看实盘,如大家所知,我们看到的统计数据,常常和楼市的情况相差很远,甚至有时候公开数据说跌的城市,实际上大家挤破头在抢房,房价也并不便宜。

  三四线城市今年在楼市上风头强劲,但三四五线乃至县级城市真的是所谓的“投资洼地” 吗?

  01

  房子、房价,都是谜?

  其实要搞清楚,三四五六线的房子,到底值不值得投资,首先得搞清楚,这个城市到底有多少房子,这个资源是不是稀缺,目前的房价是否合理。

  但房改20来年了,官方并没有公布过到底建了多少套房子。能看到的是建筑面积,但这个不能说明房子的准确甚至是大概的供应量,到底是几套。

  空置的房子更不知道有几套,公布的也是大致空置的面积……

  房价也是如此,公布的房价跟大家实际感受的房价完全不一样,甚至是相反。

  因为一些房价的统计中并未区分商品房、保障性住房、政府部门企事业单位给员工的福利房,所有房子的价格一平均,自然和实际商品房的价格相差甚远。

  2018年初,中国社科院公布的全国261个城市房价排名中,前50名里,有28个是三四五线城市,第50名的衢州房价已高达10286元。

  三四五线城市的楼市春天真的到了吗?这个春天到底能持续多久?

  在信息严重不对称的市场上,你以为的“稀缺”很可能根本就是过剩。

  02

  市场火爆,刚需众多?

  三四五线房子目前的“稀缺性”更多恐怕是人为制造,并非能真实反映市场需求。

  2018年政府工作报告指出:“启动新的三年棚改攻坚计划,2018年开工580万套”。

  数据显示,2015年至2017年,全国新开工各类棚户区分别为601万套、606万套和609万套,超额完成2015年初确立的“未来三年再改造1800万套棚户区”的任务,每年的棚改配套基建投资约1.6万亿。

  货币化安置和房票,确实制造了大量的刚需,也盘活了三四五六七八线城市的楼市。一是棚改了,总得要住房;二是,放眼投资市场,A股的坑多,银行理财也打破了刚性兑付且利率不算高,互金安全性多少有些顾虑,算来算去还是投房子好呀。

  要知道买房致富,是翻倍的,跟5%、10%的年化收益率,怎能相提并论?!

  但前提是,楼市还能保持目前的火热态势。三四五六线楼市的繁荣,恐怕并非能长时间持续。因为政策影响太大,并非实际需求太多。

  不同专家、媒体的说法不一。比如中国人民银行参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成和同策房产咨询股份有限公司研究员宋红卫近日撰文称:“中国房地产业未来仍然有20年的发展期”。也有专家预测楼市还能火12年。

  如果你对照这些说法,去三四五六线城市买房,基本跟问算命先生的意见去买房差不多。最大的作用是给自己打一针安慰剂。因为专家口中的“楼市”和你要回老家买房的楼市根本不是一个东西。

  按照十三五规划,2020年基本完成中心城棚户区改造。即到2020年底之前,全国4200万套棚户将全部改造完成,每年约1.5万亿的棚改货币投放将会结束。

  也就是说,政策上的强力刺激的三四五线城市的巨大“刚需”,约在两年后就结束了。

  03

  工资三四五千元,坐拥“上百万”房产的小镇青年风光吗?

  如大多数人所感受的,身边条件好的亲友,地级市的基本都奔着省会城市去买房,就业机会、教育、医疗资源的集中就是如此吸引人。

  考虑人口外流和各地疯狂的“抢人”大战,连地级市的楼市未来也堪忧,更何况是小县城。

  回老家买房,其实是一种无奈的选择。

  比如,蜜姐妈妈当年到北京一看房价,火速回家看房,要求蜜姐回老家买套房保底。

  一位朋友在东莞工作好几年了,两三年前,他所在的镇上房价不过六七千,位置稍远的甚至才五千左右,但到了今年房价翻番,镇上的房价一平米也到一万二三了,错过了在就业地买房的好时机,只好考虑回老家买房。

  但是刚需族没办法,总要找地方住,找地方给孩子上学。对于刚需,蜜姐一直主张想上车的尽快上车,因为是刚需没有选择余地。回顾过去二十来年的房价,任何时候买房,在今天看来都是低点……

  然而,如果想着投资,对比一二线城市,三四五线城市的房价看起来是“价值洼地”,但很可能会成为你资产的实际洼地。

  月赚三四五千元,坐拥“上百万”房产的小镇青年,未必如你想的、看到的那么风光。

  一面是每个月的房租,另一面是每个月的房贷,还要考虑家庭支出、教育开支等,这个压力是不允许人失业的。有的朋友,还得考虑攒钱还从亲友那儿借来的首付款。

  这样的高压之下,刚需只能咬牙扛。但如果是投资,蜜姐真劝你谨慎、谨慎再谨慎。别说倒手,将来,在小镇上,要想找到租客都不是容易的事儿。

  2020年,棚改结束,刚需基本解决了,小镇外来人口少,你房子卖给谁?租给谁?

  (本文内容仅供参考,不构成投资建议,市场有风险,投资须谨慎)

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