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谁在推高三四线城市的房价?棚改收紧 楼市拐点真的要来了

2018-07-03 07:04:31阅读(0

  前两天,关于国开行收紧棚改融资的新闻引爆了舆论,像人民日报旗下的“侠客岛”就直接发文称:去库存目标已实现,棚改货币化无保留必要。棚改货币化对于三四线房价的意义,请看之前猫哥的文章《心慌慌!棚改要凉,房价在涨,楼市走到十字路口,还要不要继续买买买?》。

  截止到今年5月份,棚改的重要资金来源来自央妈的PSL贷款已经用去了4千多亿,根据国开行的新措施,未来棚改货币化安置比例将会逐步降低,从今年上半年的80%降低,加大实物安置比例。也就是说,未来更多的棚改工程是给房子,而不再是给钱。

  如果棚改不再给现金而是给房子,恐怕三四五线城市的房价会承压,就连一些二线城市也要被拖累,甚至消费也会受影响。

  01

  政府给钱你买房

  猫哥要说,三四五线城市也是分层的,东部沿海经济发达的强市跟中西部地区的地级市,情况肯定不一样。人口,尤其是年轻人口是跟着工作机会走的,哪里有好的工作机会,他们就会去哪,这不是简简单单给个户口就能留住人,甚至在这次“抢人”大战中拿到户口的大学毕业生,很大部分也还是要去东部地区找工作的。

  这些年,大部分三四五线城市并没有吸引到高学历新增人口,尤其是中西部地区,还陷入了本地户籍的年轻大学毕业生不回乡就业,人才持续流失的局面,它们也认清了现实,转而面向吸引广大农村、城镇地区的人口。

  2015年时,当时为了“去库存”,各地方政府不遗余力的宣传和出政策,鼓励农民、城镇人们去市里买房。为此各地方政府甚至还给补贴,四川的眉山就曾被当作棚改货币化安置的样板:

  2015年5月,眉山率先出台的《引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》规定,在房地产开发企业自愿的基础上,实行市、区县联动的企业优惠加政府鼓励。政府补贴每平方米200元~300元,房地产企业给予每平方米200元的购房优惠。根据政策,当地农民若进城购房,最高可获500元/平方米补贴。在新政的鼓励下,农民工和农民购房占比高达68.3%。

  当时住建部在眉山召开现场会,肯定了眉山鼓励农民进城购房的举措。此后,全国许多三四线城市相继效仿了眉山的做法。

  跟后来很多城市一窝蜂的“限购限价”房市调控不同,当时各地方政府都是鼓励外地、本地还没进城、还没买房子的人们赶紧来买房。

  效果是明显的,这些地区房产去化很快,2015年5月到12月,眉山市中心城区农民购房占比72.58%,共有7977户,看上去卓有成效。除了鼓励农民买房,以眉山市为例,眉山全面停止新建棚改安置房,将安置方式全部调整为货币化安置,各区县参照同城、同区域商品房综合价格,确定拆迁安置户补偿制度,给予购房补贴、拆迁奖励等。据统计,2015年眉山棚户区改造货币化安置完成率实现省定目标的154.9%,安置了4634户。

  货币化安置带动了当地商品房销售,2015年4月底,眉山商品房存量642.73万平方米,可售周期为21.7个月;到7月底,动态存量下降了52万平方米,可售周期缩短为13.1个月。

  那么货币化安置,钱从哪里来?眉山建立政府、银行、房地产开发企业、棚改安置户四方协调机制,银行开发货币安置贷款金融产品,由政府性担保公司提供贷款担保,房地产企业给予棚改安置户购房优惠,对已购买商品房的安置户,政府分期付清拆迁补偿及货币安置资金,缓解政府一次性支付资金压力。

  也就是说:眉山市卖掉的新房,是大部分是卖给了进城的农村人口以及棚改拿到了钱的本地人。

  从全国范围来看,本来,为了去库存,三四五线政府是操碎了心“贴钱”吆喝。结果棚改不断提高货币化安置比例,很多当地人一下子有钱了,有现金了,成为银行眼里的香饽饽,可以贷款了,在“去库存”和突然天上掉钱的刺激下,需求不断释放:

  简单来说:本来大家都在观望,提高货币化安置比例后,越来越多当地人拿到现钱,房市被引爆。

  但这趋势能否长久?还是以眉山市为例,进城农民和棚改的受益者在当地户籍总人口350万里,规模并不大,并且在那一年时间里,该市的户籍总人口、城市户籍人口都是下降的,人口继续流失。

  从统计数据来看,三四五线城市户口并没有太大的含金量,大家还是希望到有发达产业的省会城市、东部沿海地区去。

  那么,在本轮因为棚改而热热闹闹的三四五线城市“房价牛市”里,如果买了多套房的人,他们将来要把房子转卖给谁?政府新增的土地未来要卖给谁?

  面对动辄过万的三四五线城市,有些房价过万的小县城,在外地工作的年轻人,如果在老家没有房的,会回乡再置业吗?

  短期内不会了。如果棚改货币化安置逐渐降低比例,那就意味着不会再有新增量资金进入大部分三四五线城市,成功拉高了房价后,流动性被冻结。

  02

  房子的财富效应引发消费热潮

  这两年,一个很重要的现象是三四五线城市的消费的火爆。

  2016、2017年,三四线以及以下线城市的社会消费品零售总额同比增速,已经超过了一二线城市。这点很多人都有直观感受:春节回老家时,会发现老家人真是“有钱”,什么都买,让在一二线城市为还房贷而打拼的人们羡慕不已。

  甚至让不少人萌生了“逃离北上广,回老家”的幻觉。

  其实,这真是房价上涨的财富效应。海通证券曾给出报告:不同城市之间消费的差异实际上与房价高低相关,房价对消费存在财富效应和挤出效应,在房价处于较低水平的时候,房价上涨会增加居民的总资产,并促进消费;而在房价处于较高水平时,房价上涨往往会增加居民的债务负担和居住开支,从而挤出消费。

  意思是什么呢:原来房价比较低的话,那么房价上涨就会让老百姓产生有钱了感觉,就敢于放手买买买;当房价涨到一定份上,买房需要“6个钱包”,工资收入还完房贷就没剩几个子时,大家就不敢消费了。

  道理很简单:如果老家有几套房,并且房价还在涨,哪怕工资不高,大家也还是敢花钱的。

  本来三四五线城市房价不高,所以本轮房价上涨才生的财富效应就很明显,而一二线城市的价格已经太高,挤出效应更明显。海通证券根据包含一二三线的45个城市2016年的数据进行分析,结果发现房价收入比较高的城市,房价上涨1%只会带来消费增速上涨0.2%;而对房价收入比较低的城市,其房价上涨1%会带来7.9%的消费增速。

  于是,他们给出了一个结论:在三四线城市并没有出现明显人口回流的情况下,房价上涨的财富效应和农村居民入城才是三四线城市消费强劲增长的真正原因。

  其实,不管农民到底真的有没有进城,房价上涨,很多人以为好日子能长久,就敢消费了,尤其是因为棚改货币化而一夜之间拿到大量现金的人们。

  03

  到了比拼现金流的时候了

  但,棚改货币化安置-房价上涨-刺激消费的美好故事,能有多长久呢?

  从城镇化角度上看,目前我国城镇化率是58%,要达到发达国家水平还有上升空间,农村居民向城镇居民的转变,“洗脚进城”将带来很多新增城市人口,这也是三四五线二手房销售对象。

  可是,这其中有几个问题:

  大部分三四五线城市还有大量新房库存和在建项目,二手房存量也足够多;

  有多少有购买力的农村、乡镇年轻人口涌入?

  是否有足够多的高薪岗位产生现金流进一步刺激消费?

  可能,未来农村居民入城的趋势不会改变,随着全国经济的发展,三四五线城市的消费还能火一阵子。

  但棚改货币化安置比例的降低,是大大减少了这些地区居民一大笔外部资金的来源,这相当于:你是有很多很多资产,但现金流一下子变少了,原来的资产过多,租金收入也一般,这时候你会不会减少消费呢?

  还有一个问题,那就是经过本轮上涨,部分三四线城市房价收入比已经超过不少一二线城市,当地人要买的都买了,甚至有多套房,外来年轻高学历人口本来就不多,而从农村转移来的人口面对涨了那么多的房价,恐怕还得多攒几年钱了。

  往后一段时期,如果房价不再上涨,财富效应逐渐退却,加杠杆买房的人们面对的恐怕就不再是财富效应的幻觉,而是真金白银的房贷支出以及维护支出。

  到那时,一线城市居民因为房贷而导致消费增速下滑,也将在三四五线城市上演。

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