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世界第一的碧桂园开始放慢步伐?盛夏里房地产最强凉意来袭?

2018-07-05 08:58:00阅读(0

  撰文|张银银

  杆友虫儿飞推荐田馥甄的“小幸运”:希望每个人每天都那么幸运。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)

  3个月前,曾因为超级高周转,而被人广泛议论的碧桂园,再次成为焦点。

  这一回,新闻报道称,连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园改变了扩张策略。报道援引多位碧桂园内部人士的消息称,首先,“全覆盖”战略在内部已明确叫停,暂不对外宣扬。

  该战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达镇区均需有碧桂园的项目。

  一石激起千层浪,这一未经确认的消息,引起各界对三四五线房价波动,乃至房地产前景的担心。

  对此,碧桂园方面回应,(三四五线城市“全覆盖”)当然不可能叫停。碧桂园主要是强调现在合作的公司太多,碧桂园的权益占比越来越低,所以为了提高公司的权益占比,不进行不操盘的合作项目。

  是否如此,杠杆游戏不得而知。但可以确定的是,棚改收紧、官媒宣战炒房、7部委整治楼市乱象等消息接踵而至,反炒房大会战拉开帷幕的确是事实。

  之于碧桂园,无论如媒体传言,还是像回应所言,都表明其在放缓步伐。而这意味着什么,背后又有什么信号,无疑值得深思。

  要理解这一切,首先得从理解碧桂园,何以快速成长为房地产行业世界第一开始。

  1

  登上合同销售金额世界第一宝座,碧桂园负债9000多亿元,资产负债率暴增

  在2017年的年报中,碧桂园开篇就问自己,碧桂园是什么?

  这是一个有趣的问题,不知道碧桂园是在问自己,还是在向自己的投资人、股东交代。他的答案是:

  2017年,碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元(约合847亿美元),合同销售建筑面积约6066万平方米,合同销售金额排名世界第一。

  任何一个企业,别说成长为国内第一,就算只是前几,也都非常值得骄傲了。恒大、万科、融创等都因此而笑傲江湖。

  而碧桂园不仅2017年拿下了中国房地产销售第一的铁王座,其合同销售金额,同时也是世界第一。

  碧桂园取得的伟大成绩,很多人却并不知道。杠杆游戏2、3个月前就想把这个好消息告诉杆友,无奈近期一直没有写到这家公司。今天,终于把这则消息告诉大家伙了。

  但世界第一的背后,多少的艰辛自己才知道。大家众所周知的是,碧桂园高周转。

  比如财经圈、地产圈都听过碧桂园“456”工作要求:拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正。1年里1块钱的投入能赚出1块钱的利润,据说迄今为止还没有其他地产商能突破这一极限。

  这大概就能代表杨主席的风格:拼命干!将劳动转化成的价值最大化。有前碧桂园员工说,从上到下每周干110小时是常态。除了8小时睡觉基本都在公司加班。

  剪头发需向领导请示,出去速剪速决;同事要结婚,都需特别申请才能周末回家摆酒搞婚礼,然后周日晚上必须回到宿舍。

  这些或许有点夸张,如有不准确的地方,杠杆游戏想说,也请碧桂园的老师们不要太介意。大公司嘛,能为大家提供点谈资,这也是社会价值,提升全民福祉。

  大家又没有因此就不买碧桂园的房子,虽然最近楼塌了一次。

  这是碧桂园员工的付出、心血和代价,于碧桂园来说,无论高周转的效率有多高,成就铁王座背后,其资产负债率都大幅提高。

  2015年时,碧桂园的资产负债率为75.32%,而到了2017年,其资产负债率达到88.89%。其负债总额从2015年的2726.16亿元,攀升至2017年的9330.57余元。

  没错,杠杆游戏知道这包括期房的预收款。但无论如何,这个数字是震惊的,其增长速度更是惊人的。

  世界第一房企就是这样炼成的。

  同样也在香港上市的龙湖地产,2015年时负债总额1216.21亿元,2017年时为2565.85亿元。这效率低多了,所以反映到销售体量上,龙湖这2年被碧桂园甩在了身后太多。

  自然,龙湖的负债率也比碧桂园低不少。2017年,龙湖资产负债率为70.73%,比碧桂园2015年时还低。2015年时,龙湖则更低66.07%。

  2

  资金成本略有降低,比部分同行还是要高,现金流过半靠融资而来

  很有意思的是,宇宙第一房企碧桂园的股价,却并不是很突出。

  就和龙湖比,7月4日,碧桂园报收12.720港币。如下图,因为文初说的消息,碧桂园股价当然是下跌的。

  其实近期,碧桂园的股价一直是往下走的。当然,这个不怪碧桂园,一是中美因素,二是棚改收紧传言。但无论如何,这可能对碧桂园未来业绩有影响。外界也是这么判断的,所以股价才会波动。

  同一天,7月4日龙湖股价也是下跌,报收20.100港币。

  股价对比不仅反映在当天,看上面2张图,细心的杆友会发现,过去一年52周,龙湖最高股价为27.700港币,碧桂园则为19.160港币。

  要征服投资者的心,不容易。

  在碧桂园大步迈进,登上宇宙第一房企的道路上,其不仅负债多,还在于其现金流获得极大增加,但大部分资金是有成本的。

  年报披露,2017年,碧桂园总借贷的加权平均借贷成本为5.22%,对比2016年12月31日下降44个基点。成绩不菲。

  同期,龙湖2017年报披露,其平均借贷成本进一步降低至年利率4.5%,平均贷款年限为5.92年。龙湖融资成本是出了名的低。

  关于外界对现金流的担心,碧桂园表示自己现金流是不错的。通过年报发现,2017年碧桂园账上现金及现金等价物的期末余额为1370.84亿元,2015年时该数字仅仅为362.41亿元。

  但杠杆游戏注意到,碧桂园的1300多亿账上现金中,融资活动产生的现金流量净额为728.22亿元。

  也就是说,碧桂园过半的现金流靠融资而来。如上所述,都是要成本的。当然,这比2015年时还是要好。当时,碧桂园的账上现金,比其融资活动产生的现金流量净额还少。

  回过头去看,这是改善,同时也值得警惕。如果销售遇到麻烦,现金流是否跟得上,融资、偿债压力又是几何?

  3

  一旦行情真的发生变化,现金流压力将重创,超高负债率和较高资金成本的房企

  实际上,不管三四线城市是否虚火太旺,是否因为棚改货币化补偿放慢脚步,房价支撑减少,房地产躺着赚钱的好日子都在慢慢成为历史。

  毕竟,很多三四线城市过去一年多房地产的火爆程度,远远超过了其经济、产业、人口的增速和实际需求。换句话说,大批投资客、投资资金杀向了这些地方。

  当一个地方都是赌客时,未来赚谁的钱呢?其实就是一个零和博弈,有人高位套现,也有人注定套牢一段时间。

  温州、鄂尔多斯曾经发生过的房价暴跌,就是很好例子。当全是投资客时,一旦大行情变化,后果多半就是崩盘。或许,靠货币超发、鼓励楼市,还是可以暂时救市。只是,未来呢?早晚要面对。

  上个月,杠杆游戏去温州出差,和老友聚会无不感叹,温州经济依旧还在找出路。而那里的房价和全国很多地方一样,这一年也涨了,但是我发现温州很多地方的房价,竟然还没有回到10年前我在温州工作时的高点。

  是的,这就是教训。一个真正经历过泡沫破灭的城市才更明白,雪崩时每一片雪花都不是无辜的。同样,每一片雪花都将覆没,付出代价。

  从这个角度而言,碧桂园是暂停三四五线城市提出“全覆盖”,还是一些地方碧桂园的权益占比越来越低,所以为了提高公司的权益占比,不进行不操盘的合作项目,都是理性的。

  在经历了超高增长,坐上了世界第一后,单纯再以规模说话,已经毫无意义。每个阶段做每个阶段的事情。

  就像万科,好几年前就不再提规模至上。碧桂园要走得好、走得稳,注定也得转型。

  同样,更多房企又该如何经营自己的未来?楼市危机是否真的要来?我们拭目以待。

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