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上半年市值蒸发上万亿 房地产真的不被看好了吗

2018-07-10 08:21:24阅读(0

  上半年市值蒸发上万亿,

  房地产真的不被看好了吗?

  中原地产分析师张大伟说,地产股2018上半年市值蒸发超万亿,特别是几家龙头房企,大部分市值跌幅超千亿。与此同时,恒大、碧桂园、世茂房地产、绿地香港、龙光地产等多家上市房企纷纷回购股票以期提振股价。

  面对地产股上半年在市场的表现,以及近年来各地对房地产市场调控力度的不断加大,很多投资者在问,难道房地产市场的前景真的不被看好了,所以股民才会抛弃地产股、远离地产股吗?

  今年上半年,地产股一改前些年的强势,陷入明显弱势状态,市值蒸发也是一轮高过一轮,半年时间就蒸发上万亿,确实让投资者感到担忧,也让投资者心生疑虑。那么,到底是什么原因造成地产股被投资者抛弃,或者说受到投资者冷对,真的是因为房地产进入“寒冬”了吗?那么,为什么会出现这样的现象呢?笔者看来,原因可能主要在两个方面:

  一个方面,就是调控动真格。也许有人会问,为什么要用“动真格”这个词,难道此前的调控都是闹着玩的吗?显然不是。以前的调控也是真的,甚至口号是非常响的,譬如“打压房价”、“把房价打下去”等等。正是因为此前的调控都是围绕房价而展开,所以,效果不好。原因就在于,开发商很容易通过房价的变动掌握调控的规律,从而比较从容地适应调控需要。因此,不怕调控,也不担心调控。甚至出现了越调控房价涨的越快、开发商越开心的现象。自然,其在市场的表现,也就不会受到影响,开发商就能不断地拿地,不断地开发、不断地挣钱,也有较好的利润支撑股价。

  这次的调控不同,虽然也会围绕房价出台调控政策,而且,各地只要房价一涨,调控措施就会跟进。但基本目标是体现“房子是用来住的,不是用来炒的”。所以,对房价的关注,是有没有体现“房子是用来住的”,有没有出现炒作现象。有了这个目标,不仅房价要管,而且要从根本上解决老百姓的住房问题。所以,除了要控制房价之外,还要积极发展租赁市场,要租售同权等。自然,市场前景就会更加倾向于稳定有序,这与多数开发商喜欢暴利就不合拍了,开发商的信心也不足了,有的也开始谋求转型了。所以,可以把此轮调控看做是动真格。一动真格,市场就不会再那么热,开发商的利润也不会那么高,投资者对地产股的信心也就减弱了。

  另一个方面,就是去杠杆发力。对开发企业来说,这些年都是靠高负债滚动经营的,也是靠高负债赚取利润的。没有越来越庞大的负债,开发商不可能到处拿地、到处开发、到处布点。所以,没有一家开发企业不是负债率很高。负债率越高,风险也越大。一旦资金链断裂,就极有可能引发系统性风险。自然,开发企业也成为去杠杆的重点。在这样的情况下,开发企业的经营难度就会越来越大,拿地的能力和条件都会受到影响。一旦投入与开发的强度减弱了,企业的盈利能力也就降低了,市场表现也会越来越差,估值下降了,投资者对房地产板块的信心和热情都会降低。

  不仅如此,去杠杆一定程度上也是对开发商的抗风险能力进行评估。有能力的,自然会按照要求去杠杆,也不会发生风险。条件差的,则风险会比较大,有的甚至可能会出现资金链断裂风险。但是,不管风险有多大,去杠杆都不能放松。放松就意味着暂时掩盖风险,把更大的风险留在未来。显然,这是不可选择的手段。去杠杆发力,毫无疑问也是地产股受压、市场需要正确消化的一种方式。

  也正因为如此,对房地产市场的前景,仍然要有信心。但对房地产板块的前景,不是太看好,投资者需要谨慎。

谭浩俊

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