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中美房市对比:中国落后多少年

2018-07-11 18:09:49阅读(0

  当前大国的较量主要是中国和美国的博弈。我不确定我们的发展比美国晚了多少年,但我知道通过美国昨日的发展历史,可以知道我们的今日。

  在梳理我国房地产业的发展历史时,也可以将美国的房地产业发展历史拿出来作比较,完成我们对自身的时空定位。

  孟子说:有恒产者有恒心。百姓只有拥有了稳定的产业和收入,才会拥有稳定不变的思想,社会才能稳定下来。但当人们一辈子都被房贷绑架的时候,也是没有资本折腾的。

  我国的房地产市场是在改革开放以后逐步发展起来的。随着人们住房需求的增长,我国的房地产市场也经历了从无到有并逐步发展成熟的过程。

  1、计划分配期(1998年以前)

  在1998年以前,我国城镇居民住房实行的是计划经济下的“配给”制度,住房作为福利由国家统一分配。

  1992年,社会主义市场经济体制确立,土地批租审批权下放,这都推动了房地产开发的热潮。房地产项目竞争开工,房地产价格飞速上扬,尤其在1993年的上半年,房地产业发展进入高潮。

  于是,在1993年下半年,国家开始实施调控政策,房地产业发展速度放缓,并在1995年进入平稳发展时期。

  2、市场化改革时期(1998至2003年)

  1998年,国务院发布23号文件,规定“1998年下半年,开始停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化”。随着住房货币化改革在全国开展,房地产市场开始步入市场化的轨道。

  3、商品化主导时期(2003—2005)

  2003年之后,中国城镇化进程高速发展,房地产需求激增,房地产向市场化快速移动,房地产价格节节攀升。国家出台文件鼓励房地产市场充分竞争,房地产市场的定位,从以经济适用房为主、转为以普通商品房占主导。

  4、市场配置与政府调控结合的时期(2006年至今)

  国务院在2005年颁布了“新老国八条”、在2006年颁布了“国六条”,对房地产市场进行调控。政府首先要搞好廉租房建设,其次是建设经济适用房,高档住房主要靠市场调节。

  根据证监会行业分类,A股的房地产企业共有139家,其中有125家是在1998年以前成立的,占上市企业总数的约90%。可见从1998年房地产市场化改革实施以后,新成立的房地产企业就很少了。

  (为什么呢?)

  美国房地产业发展历程

  美国房地产业发展历史大致可分为三个阶段;起始阶段、发展阶段以及成熟阶段。

  1、第一阶段:房地产起始阶段

  这是殖民地时期到19世纪末。

  在美国独立之前,大多数土地被应该政府当局和其它具有统治权力的人掌握,私有化的程度非常低;在美国独立后,政府土地通过协议、拍卖或国会固定价等大宗出售方式,进入私人投资者手中。

  2、第二阶段:房地产发展阶段

  这是19世纪后期到第二次世界大战期间。

  19世纪后半叶,工业化浪潮席卷美国,城市化进程加快。

  这一时期美国房地产业的发展有四大特点:

  中央商务区和商用房地产开发;公共部门开始扮演现代角色、房地产金融发展、房地产的专业化以及房产行业协会诞生。

  3、第三阶段:房地产成熟阶段

  这是二战后至今。

  美国的房地产业呈现出如下特点:

  一是郊区化;

  二是城市更新,对位于城市中心的贫民窟和落后地区进行重组改造,清理那些破旧的和未被充分利用的商业和工业建筑物,并以崭新的办公大楼、会议中心和大型购物中心等;

  三是房地产投资信托和商业抵押贷款证券化的快速发展(尤其是在1990年以后);

  四是新城市化和新地方主义。

  总结

  房地产业的发展过程是与城市化的进程如影相随。

  ①1850年,美国城市开始发展,这时候的城市人口比率大概是10%;

  ②1850年——到1920年,美国城市人口超过农村人口,城市人口的比率达到51.2%。

  ③1920年—1945年,两次世界大战期间,美国的城市化率达到58.5%。

  ④1940年—1970年,美国大城市城市化率达到73.6%;

  ⑤1970年到2000年,美国总体平均城市化率达到82%,一些都市圈的城市化率已经接近100%。

  2017年末,我国城镇常住人口占总人口的比重为58.52%,刚达到美国二战后的水平。

  我们前面提到美国的房地产市场是在二战后开始成熟的,那么,是否可以认为当前我国的房地产业,正走在成熟期的路上呢?

  end

  这两天老是把人和事放到“时”“空”两个维度来看,顿时觉得当下的所有都是那么的渺小和短暂。也就更喜欢苏轼在《赤壁赋》里提到的那段话:

  苏子曰:“客亦知夫水与月乎?逝者如斯,而未尝往也;盈虚者如彼,而卒莫消长也。盖将自其变者而观之,则天地曾不能以一瞬;自其不变者而观之,则物与我皆无尽也,而又何羡乎!

  且夫天地之间,物各有主,苟非吾之所有,虽一毫而莫取。惟江上之清风,与山间之明月,耳得之而为声,目遇之而成色,取之无禁,用之不竭,是造物者之无尽藏也,而吾与子之所共适。”

  宋朝是封建社会的顶峰,明清不能及也。这样的盛世之下有了苏轼这样的人。他是豪放派的代表,但他不只是词人或者画家,他是一个哲学家,他的诗词里比别人多了对人生的思考。

  事情发展到一定阶段,人成长到某个时候,就是要思考生活中的很多问题的。活在当下就好。

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