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围剿收割房地产 金融老司机马明哲要做地产老大?这波操作会颠覆很多

2018-07-12 07:09:39阅读(0

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  7月10日,河北首富王文学将华夏幸福600340)的19.7%股份转让给平安,作价137.7亿,同时附带着对赌协议,华夏幸福承诺今年净利润达114亿元,否则将给予平安资管现金补偿。

  这是金融老司机马明哲在房地产业的新猎物,为什么此时出手?因为便宜。

  估值相对具有吸引力,派息保持在稳定水平,投资者能够获得稳健的现金流,看起来确实是好标的,平安买了两天,账面就多了18亿。

  王文学为什么要卖?缺钱。

  今年资管新规来势汹汹,各种资金水龙头都被拧紧,华夏幸福自己紧张的传言在市场上已经流转了很久。

  马明哲再一次显示了自己的老辣,如果房地产商在“收割”房奴,那平安开始“收割”房地产商了。

  长久以来,作为平安的掌门人,马明都哲颇具争议,括背景、薪酬、天价融资等等,而人们也总把他看成一个司机“上位”的案例,很多文章都是这么写的:初中学历,他曾任蛇口“总设计师”袁庚的司机,得到其赏识后得以平步青云。虽然马明哲之后曾说“袁庚是蛇口的神呐,我怎么有资格给他开车”算作回应,但这种说法从未平息过。

  保险业内形容马明哲“不是人,是神”,金融界则称他是“将来时”――如果你想知道未来金融商业要发生啥,去看看马明哲在做什么,虽然吹捧得有点肉麻,不过这是个高人,这一点大家是有共识的。

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  那马明哲最近在干嘛呢?这几年他一直在买地、买房、买房企。

  平安已经是业内公认的隐形地主,四家著名房企——碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国的二股东,而马明哲“买买买”的历程基本是这样的:

  中国平安是最早抄底海外房地产的国内险企,曾先后将英国劳合社大楼、伦敦办公大楼TowerPlace纳入旗下,还曾参与竞购德国柏林波茨坦广场的18栋大楼,以及价值近90亿澳元的澳洲地产公司Investa。

  2015年,平安人寿以每股2.816港元的价格认购碧桂园22.362亿股新股,持股约为9.9%,投资额约为62.95亿港元。认购完成后,中国平安将成为碧桂园第二大股东。猫哥算了下截止7月11日,这笔交易浮盈222亿港元;

  平安也是另一家在港上市的内房股公司旭辉控股的二股东,其中平安资管拥有7.2%的股份,而平安人寿则拥有接近9.9%的股份,合计达到17%,尽管这笔投资的时间还不到一年,但是浮盈42亿港元,收益率超过200%;

  接盘侠孙宏斌2017年出尽风头,出手乐视、万达等大手笔投资源源不断,这么多的钱从哪里来?孙宏斌去年年底时说:“我得感谢平安银行,借我25亿增持,那个时候6.18元增持的,赚了150亿”。

  两家的故事还不仅如此,平安银行、平安银行上海自贸试验区分行和平安保险集团合计持有融创36.16%的股权,马明哲就是孙宏斌背后的男人。

  而事实上,这些年大部分行事稳健的房企都收到了来自中国平安的资金,包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等;至少拿地上百宗,大部分是以企业联合体的形式。

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  从上市公司的角度看,也是这样的。

  中国会计准则将为了赚取租金、资本增值或两者兼而有之而持有的房地产,定义为投资性房地产。目前红星美凯龙601828)、中国建筑和中国平安是持有最多投资性房地产的 A 股公司。

  红星美凯龙靠自持物业增值抵御通胀和营收下滑,比如他们目前持有 720 亿元投资性房地产,而它同期收入只有 28.8 亿元。而平安则有更多的利益诉求。

  马明哲曾提出过一个著名的观念,“中国的保险事业起步较晚,起点较低,也没有多少时间让我们事事都摸着石头过河。如果河上已经有桥,我们就不必去冒险涉水,付一些过桥费就可以过去了。风险小,也赢得了时间”。

  房地产大概就是马明哲眼中付点过桥费就能通行的行业。他的这个思路也与师从,这是马明哲访问台湾时向国泰人寿学的,国泰成为股王的原因主要是买地建楼囤房,导致台湾最大的地主不是地产公司而是保险公司。

  2010年之前,险资涉足不动产投资还是一个敏感话题,平安仿效国泰以办公用房等名义在各大城市核心地段置业,收益远远跑赢通胀。

  2010年9月,中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,险资投资不动产正式开闸。马明哲等这一天等了很久,当时非常感慨,“我们已经等了5年…..”

  现在,平安主要通过房地产开发、房地产投资、房地产金融服务三个方向涉足房地产,平安人寿、平安银行、平安信托以及互联网金融等都有涉及,马明哲偏爱房产大黑马,碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创基本都是这个路子。而几乎所有关于房地产资源都可以流向平安不动产,如果这是未来全世界最大的不动产公司,不用奇怪。

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  保险公司一般的投资收益率5%左右,而地产领域如果团队出色,做到7-9%都比较正常。猫哥咨询了多个保险公司,他们都在争相学习平安,在地产行业掘金,“这是时代赐予的一个大机会,不常有。”

  肯定是这样的,感到钱紧的不止华夏幸福一家,房地产商的融资渠道在今年遭受各方面阻击,发债不好发了,贷款不好贷了,以前的各种通道资金也都断了,海外融资也不通畅,市场都在找钱,一般的成本都到了15%,甚至有小地产商年息36%找钱,基本是饮鸩止渴。

  趁你病要你命,也是商场军规了。

  平安这种金融大咖出手,一般的房企基本无力低于这些金融资本的“入侵”,以前地产商包揽“投资商”、“建造商”和“运营商”三个角色,但未来这个体系会被瓦解,房企整合资源的优势不再,金融资本会拿走利润最后的一块,房企在金融资本面前也是弱势群体……

  预计马明哲买买买的路子还会延续。

  对普通人影响大吗?有的!

  比如房企的抗击打能力因为有输血而变得强大,业内流传的一个平安的故事有点代表性:

  平安和一家大型房企在上海联合竞拍一块住宅用地,因要执行“政府指导价”,价格远低于预期。房企的正常做法和逻辑是:现金流更重要,价格再低也要开,不亏本就行。但平安的决定是:两年之后交付之时再卖,它们拖得起,不能眼睁睁地看着大把利润如此流失……

  买这楼盘的,真金白银要多掏不少了。

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