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住建部正式回应“传闻” 三四线房价真的要降了吗?

2018-07-13 09:52:12阅读(0

  近期,三四线棚改货币化安置可能被暂停的传闻在坊间闹得沸沸扬扬,由此引发了主要布局三四线楼市的碧桂园、恒大等股价大幅波动。

  就上面的传闻,国开行方面回应时说,近期,国开行已将(PSL)审批权限收回。而回答社会非常关切的货币安置问题时说,货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,此后货币化安置的比例会受到一定的限制。

  7月12日,华尔街见闻获悉,住建部对当前棚改的态度是这样的:

  1、将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,各地要切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

  解读:近期高层对地方债务问题查得很严,有研报做过测算,如果加上地方隐性债务,政府的负债率可能超过60%的预警线。棚改是创造地方债务的方式之一,一是通过举债来买开发商的房子,然后分发给拆迁户,这叫实物安置。另一种直接给钱拆迁户,让他们去买开发商的房子,这叫货币化安置。

  而目前高层对棚改的态度是限定范围和标准,主要是评估财政实力,举债要与收入相匹配。如果我们把之前的棚改理解为“全面的”棚改,那么之后的棚改可能侧重于定向的。考虑到财政承受能力,未来的棚改可能慢慢转向财政收入较为宽松的一二线城市。

  但是棚改就意味着房价上涨吗?这也不一定,主要取决于棚改过程中的货币化安置程度,对于货币化安置,住建部的表态是这样的:

  2、因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  解读:哪些地方货币化安置会受到限制?高层说主要是商品住房库存不足、房价上涨压力较大。按照《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》:商品住宅消化周期在15个月以下的市县(新房15个月就卖完的),控制棚改货币化安置比例。反之可以继续推进棚改货币化安置。

  总的来说高层的意思是要控制房价上涨的节奏,房价上涨快的要受到抑制,反之不受限。7月10日福建宁德市出台的楼市新政就非常有意思:中心城区新建商品住房均价每年涨幅要控制在6%以内。

  3、棚改实行实物安置与货币补偿相结合,由棚户区居民自愿选择。

  解读:也就是说拆迁户今后可以选择是要钱还是要房,要钱的自己去买开发商的房子。

  总之,对于高层的表态我的理解是棚改确实是降温,但不会一刀切,这避免了三四线房价进入调速拐点。

  棚改降温后,今后三四线城市的房价将慢慢转入人口为王、资金为王的境地,根据恒大研究院的数据:

  1990-2016年,一线城市人口占比从2.8%增至2016年的5.2%,二线城市人口占比16.5%增至20%,三四线城市人口占比从80.7%降至74.8%。

  而社会财富方面,同期一线城市GDP占比从9.4%增至12.4%,二线城市GDP占比从23.2%增至32%,三四线城市GDP占比从67.4%降至55.5%。

  可见未来的高房价趋势仍将会向少数城市靠拢、向中心城市靠拢,但这当中那些交通便利,享受到一线城市人口外溢的三四线城市将容易脱颖而出。

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