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只有房价跌 房租才能不暴涨

2018-08-21 20:30:54阅读(0

  文/马兰

  他说风雨中,这点租算什么,擦干泪,不要怕,至少我们还有梦。

  要实现复兴梦,房地产的历史任务算完成了一半。接下来,房价依旧跌不了但也涨不快。

  房地产没有跌的可能

  房地产之所以能成为全国人民口中的泡沫,主因有二:政府离不开卖地,央行离不开放水。

  土地财政依赖一直是地方政府暗中保房价的核心原因。地方政府为了政绩,把GDP作为首要目标,这就需要地方政府拿钱出来建设,而卖地是来钱最快的法子。

  地王频现,我们看到的不仅仅是房企的财大气粗,还有政府的风生水起。

  但现在房企受到调控政策影响,已经不愿意拿地。过去7个月,土地流拍将近800宗,创下近年来历史新高。

  政府要钱,财政收入里面主要来源一个是卖地,一个是税收。要么高价卖地绑架房地产,要么增加税收,薅死羊毛。两手都要抓,两手都要硬。

  如何在发展地方GDP的情况下,既想要房价下跌,又想要减税降费,不好意思,这题超纲了。

  房价上涨的第二大因素就是央妈。

  2009年开始,以四倍于GDP增速的M2增速来印人民币,知道2017年,M2的同比增速还能保持在10%上下,而我国GDP早已开始6的时代。

  潘石屹说过,房地产不取决于国土资源部,也不取决于住建部,只取决于人民银行发多少钱。

  央行发的钱远超过GDP增长,放任下去,这些钱只能造成物价上涨。幸运的是,中国房地产承担了上涨的主要压力,变成了货币超发下的蓄水池;不幸的是,这个蓄水池越来越满,稍有风吹草动就可能冲垮整个经济。

  而下半年,我们又喜迎全面宽松,央行各种给钱。这笔钱流来流去,不是造成原材料暴涨,就是造成房地产暴涨。

  问题来了,土地做不了文章,宽松又停不下来,房价可能跌吗?

  房租上涨的元凶

  房租突然暴涨,背后其实是房地产泡沫的转嫁。

  最近一直被扯出来的租售比其实就已经预示了房租的上涨。从全球租金回报率(一年租金/房屋价格)来看,中国的一线城市的确被甩开很远。最高的达拉斯租售比达到7.35%,而广州只有1.74%,上海只有1.5%,深圳、北京均不及1.5%。

  一般来说,5%以上的租金回报率属于可投资的楼市,也就是说出租20年可以回收买房的本金。而中国,你需要至少57.5年,房屋产权一共才70年!

  在楼市疯狂上涨的过去,房租的确显得非常佛系,他涨任他涨,清风拂山岗。

  从统计局数据来看,我国2007年到2016年的住宅商品房均价平均涨幅大概在8%左右,租金方面,2007到2016年的平均涨幅为3.51%,2015年和2016年的涨幅都没有超过2.5%。

  房价飞涨,照理房租也该以一个差不了多远的速度上涨,但在中国却成了悖论。

  买房的刚需,人家自住不租,对市场没有影响。而有钱买两套房、三套房的大款,人家锚定的是买卖带来的高额回报,至于租金对于他们来说不过是蚊子腿的肉,多多少少,给了就好。

  但凡买了多套房的朋友,人家就没有存着靠租来赚钱的想法。看看人家北京,过去十年里,2009年房价暴涨了48.13%,2010年暴涨了27.53%,2013年暴涨了31.23%,2016年暴涨了45.75%。

  在2009年的北京买一套两百万的房子,如今你就是个千万富翁,谁还在于那点租金?反正有的是人想要接手北京的二手房。

  但现在,这个局面被政府打破了。对新建商品房实施限价,新房的价格固然是被人为降低了,但二手房出现了大幅上涨,为此为各地政府又加码限购限售,如上海出台限制外地人买房政策,需要5年社保,已婚加上名下无房才有资格买房。

  从最近几月的数据来看,房价偶有冒头,但紧跟着就是住建部的各种请喝茶,未来房市严控的大方向不会变,那么房价就无法回到过去的放飞自我。

  投资人还想要过去那样的回报怎么办?看回租售比,很简单,拨乱反正,让我国的租售比上升就行了。

  让分母房价跌,不大可能,我们只能改变分子租金这个选项。蚊子腿再小也是肉,现在我们要做的是把蚊子腿变粗而已。

  拉动房租上涨的真正元凶其实就是当年拉动房价上涨的老朋友,旧瓶装新酒,只是这一次却是真的让人无法呼吸。

  房子我能不买,但我还能不租吗?

  再加上千呼万唤始出来的房地产税,这笔钱最终还是会加到房租里头,房租上涨的预期颠扑不破,作为租房主体的年轻人也到了被割的年纪了。

  帮凶也别装无辜

  元凶难辞其咎,帮凶这次先被拉出来当了靶子。

  着急喊冤的往往就是那些心虚的。自如口口声声说,长租公寓不具备影响操作整个租赁市场的能力;不存在哄抬房租的行为。

  根据学者研究,控盘北京全部正在挂牌的可租房源,加上前期的装修升级,一个企业只需要拿出74.13亿元,不过是买一块地的资金规模。自如还在不久前拿到了40亿的A轮融资,这笔钱足够撬动这个市场。

  就在今年五月,万科又大张旗鼓地进入深圳改造城中村,一夜之间,周边地区的房租大涨,“民间保障房”也没办法为收入有限的人士提供保障。价格具有攀比性,只要房租上涨达到了一定规模,就一定会感染。

  不操纵市场?不哄抬房租?

  如果不是被请去喝茶,那自如为什么在毕业季房源供不应求的情况下,不早把手里的8万套的存量房拿出来应对需求?

  有自媒体调查显示,这些长租公寓手里的房源出租均价要比同一小区,差不多户型的出租屋贵上10%。一月一变的价格更是让人无奈,用所谓的优惠骗进来之后,下一个月就能涨上一倍。

  同时再加上按租金一定比例的管理费,包括的项目可能有宽带、物业、清洁,按照市价计算,租客要多负担30%-40%。再加上水电,不少长租公寓按照商用进行收费,价格又是民用的两倍。

  最后抓住年轻人前期租房成本有限的事实推出加价月付,年化收益率甚至可以超过高利贷。还有公司用押零付一的形式让租客莫名其妙地贷了款,出现无法及时付租或是提早结束租约的情况,就成了一场噩梦官司。

  更别说自如蛋壳们之前爆出来的甲醛新闻,直接危害到租客生命安全,网上甚至留言称有入住后租客流产的事情发生。

  说一句帮凶,不算过分。

  如今,帮凶被抓出来杀鸡儆猴,安稳民心。但房价一天不跌,房租就随时都会上涨,这就是市场的选择,政府管得了一时,总不能未来以限租来遏制房租的上涨吧。

  乐观的人,盼望着工资涨幅能够跑赢房租和通胀,悲观的人趁早收拾行囊回家啃老。

  除非你能找到一个愿意三十年不涨价的房东。

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  叶檀博士,知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《解放日报》经济评论员,央视财经频道特约评论员。在《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。现居上海。

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