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高房价拐点只等一件大事 很快发生

2018-09-11 18:24:52阅读(0

  任泽平曾经说到过,房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。

  过去十几年,理论上应该也包含了长期的时间范围了。在这期间,房价有涨有跌,而就2017年年底的价格未知来看,当前房价增速确实处于下降的周期当中。

  中国房价上涨的大周期,理论上是从2003年,土地财政改革的时代开始的。

  从那时开始,“卖地”收入开始纳入地方财政,这个时候开始土地价格开始水涨船高。

  结合需求曲线和“寻租理论”,轻易的就能得出结论:当土地供应被政府单方面管控住之后,为了寻求土地财政的最大收益,市场的寻租空间大涨,供给曲线失去弹性,带来的必然是土地价格的大幅度上涨。随之而来的,就是造房成本的提升以及房价的大涨。

  而且,这一“寻租”现象过去十几年来一直在被验证,再加上过去十几年就是一个人口由西向东大规模迁徙的一个过程。

  所以东部房价涨幅必然要大幅高于西部房价涨幅。

  刨除人口方面的因素,如果统计过去10年间我国东中西部地区的土地出让收入的统计分析发现,10年间,我国东中西部地区土地出让收入增长变化趋势几乎相同。可以间接理解为,东中西部地区的土地供应量变化趋势基本相同。

  但是如果对比房价我们会发现,东部地区的房价远远超过了西部地区,甚至同样的开放商、同样的楼盘、同样的装修,价格也是千差万别。根本原因就是在于:东西部土地的供应和彼此对土地的需求量不对等。

  西部地区由于经济、自然条件等原因,市场对土地需求本身就不大,而土地供应量却和东部走势相同,所以就造就了西部单位价较低,房价也就随之下降。

  东部地区,人口密集,但土地供应收到了限制,在需求较大的前提之下,土地价格必然会哄抬起来。

  所以,结合上面两个角度:

  人口流动必然会持续向东部集中,这是个不可逆的过程,东部地区对土地的需求依旧很高;这种情况下,如果全国统一的用相同的土地供应节奏,必然会带来东部地区房价高企而西部地区房价疲软的结果。(参考西安和深圳的对比)

  回归到题目的问题“房价真的会就这样一直涨下去吗?”

  目前来看,房价大涨的周期不过持续了十年而已。所以,如果未来XX放开土地供应,那么,房价中短期来看,可能会控制的“很好”。

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