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广东开启5折买房 “产权分割”能否绞杀高房价?

2018-09-12 19:07:43阅读(0

  共有产权住房真的来了。

  9月11日下午,广东省住建厅公布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》(简称“《征求意见稿》”),并向社会征求意见。

  这意味着“广东版”的共有产权住房方案正式面世。跟此前“北京版”的最大不同是:北京的共有产权住房不能转为商品住房,而广东的可以。

  开不开心,激不激动,考不考虑去广东发展一下?

  共有产权房是什么?

  所谓共有产权住房,就是买房人与政府共同持有房屋产权,而买房人保有房屋使用权的一种房屋买卖方式。

  很多人说,共有产权房是“只闻楼梯响”。事实上,3个月前,广东省住房城乡建设厅就选取了广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市作为试点。

  比如深圳,早在2014年,深圳市便纳入全国6个共有产权性质政策性商品住房的试点城市,已经累计供应共有产权住房(安居型商品房)约1.7万套。

  比如珠海,2016年,珠海市首个共有产权住房项目“惠景慧园”向主新区产业人才定向销售,共推出646套房源。

  比如广州,今年8月,广州首个共有产权住房试点项目“首筑花园”也在南沙正式接受申购。

  在这些试点基础上发布此次《征求意见稿》,可以视作加速推开共有产权住房的一种信号。

  不过,大多数人更关心的恐怕是一些现实又“庸俗”的问题。

  房产证写谁的名?

  既然是和政府共有产权,而且《征求意见稿》中明确说了,承购人持有的产权份额“原则上不低于50%”,那么,房产证上怎么写,相信是所有人最关心的问题之一。

  对此,《征求意见稿》中并没有给出明确的答案,不过倒是提出,“满足购买共有产权住房不少于10年等条件的,允许承购人一次性增购代持机构所持有的产权份额取得完全产权,住房性质转变为商品住房”。

  也就是说,10年后可以把剩下的产权份额一次性买回来,在房产证上写自己的名。

  那么就又有个问题,10年后再买剩下的产权时,依哪个价格?

  按照《征求意见稿》中的说法,要专业评估,随行就市,“一房一价”,那是不是可以理解为,无论是现在还是10年后,均按照市场价购买?

  这可就是个技术活了。根据经验,如今在广东买半套房的钱10年前能买一整套,谁知道10年后这种情景会不会再现?

  因此有网友质疑,价格没变,面积给定死了就是90平米以下,产权却少了50%,都说共有产权住房旨在惠民让利,没看出来让的利在哪。

  共有产权住房的账该怎么算?

  1.首先,我们要看资金的时间价值和房产的使用价值。

  你花一半的房款就获得了房屋使用权,而且根据《征求意见稿》的说法,“享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务”,也就是说,房款打了对折,但使用权没打折。

  从购房款来看,一方面,有了10年的缓冲期,承购人的经济实力增强,压力不会比现在大,毕竟对于绝大部分人来说,现在明显比10年前挣得多了;另一方面,鉴于房地产行业发展的生命周期,未来10年房价要复制过去10年的涨幅,估计也难。

  2.其次,我们要看房产的变现能力。

  根据《征求意见稿》的规定,“满足购买共有产权住房不少于5年等条件的,允许承购人转让,允许承购人在征得代持机构同意后,可依法将所持的产权份额用于抵押”。不要小看这两个“允许”,这意味着承购人在持有产权5年后,将获得与商品房差不多的流动性。当变现成为可能,也就打通了资产和资金的任督二脉,从而解除购买共有产权住房的后顾之忧。

  3.最后,我们要看购房的资金压力。

  《征求意见稿》中明确提出,“承购人可参照商品住房有关贷款规定申请住房公积金贷款、商业银行个人住房贷款”。通过贷款,又降低了当前购买的资金门槛。

  总的来看,广东省的共有产权住房前可贷款,后可变现,现在花一半的钱获得完全的使用价值,10年后还能买回整个产权,如果能买到还是很划算的。

  最关键就看房子本身了。对此,《征求意见稿》中也有安排,“对共有产权住房建设所需用地计划指标应予以优先保障,列入省级重大基础设施及民生项目的,不占用各地年度用地指标”。

  可见,广东省为了抢人,确实花了很多心思,北京上海你们听到了吗?

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