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退款1亿!万科喊着“活下去” 其实是不想让对手活下去

2018-10-11 11:15:02阅读(0

  作者:小券券

  老业主每户退款100万

  继昨天碧桂园(HK:02007)多地楼盘降价、业主维权打砸售楼处刷屏一波后,今日万科(SZ:000002)给维权老业主退款100万一事又再次刷爆朋友圈。

  事情是这样的,厦门万科白鹭郡自开盘到现在已经接近一年了,开盘时推出的204套精装交付别墅,才卖了不到一半。

  9月份,为了促销厦门万科白鹭郡推出了108套特价房。这一批特价房去掉了精装修、车位及电梯,交付标准从精装将为毛坯,价格也从500万降到了275-300万的总价。

  降价果然有用!白鹭郡开盘10秒后售罄!

  但是老业主不干了,跟碧桂园一样来维权,不仅没有打砸售楼处反而还很满意的回去了。

  为啥?因为万科给的解决方案是:只需要和开发商签订购房补充协议,取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等,相应降价部分约100万,直接抵偿按揭部分。

  老业主一想:捆绑销售的装修、车位、电梯本来我就不想要,这下给我退了,按揭贷款少了,合适!双方皆大欢喜。

  100户,每户100万的退款就是一个亿,这对于财大气粗的万科来说不是个事,重要的是滞销的100多套房子销售一空了,万科的去化和回款有了。

  储备粮草最多的开发商

  都说会哭的孩子有奶吃,储备粮草最多的也是万科,一边哭穷比惨要“活下去”,一边手握大把流动资金。

  万科2018年半年报显示,其持有货币资金1595.52亿元,其中主要是银行存款1593亿元,受限资金不足百亿。

  纵观整个房地产行业上市房企,万科是持有货币资金最多的开发商,其次是保利、绿地、招商,均在500亿以上。

  除此之外,截至6月底,万科未使用信贷额为1744.65亿元,比手持货币资金还要多,不仅现金流充足,后备力量也很强。

  再看万科偿债能力,其短期借款126.77亿元,一年内到期非流动负债443.06亿元,短期负债为569.83亿元,相当于其手持现金流的三分之一,偿债压力不大。

  纵观整个房地产行业,小券统计发现,短期负债最大的是绿地控股600606),其短期负债达到了855.64亿元,而其手中的货币资金只有768.4亿元,完全不能覆盖短期负债,偿债压力巨大。

  偿债压力大是上市房企的共同点,泰禾集团000732)、泛海控股000046)、阳光城000671)等公司资金敞口都很大,反而像万科这样手持大把现金流,懂得储备足够粮草的开发商是少数。

  疯狂拿地和并购

  万科手里有钱心中不慌,一路买买买。

  10月9日,华夏幸福600340)公告显示,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

  无独有偶,前不久,深高速600548)在港交所公告,拟引进万科作为战略投资者,增资价格已确定为人民币29亿元。

  据公告,如本次增资最终得以落实,万科实际出资额人民币29亿元,拥有联合置地30%的权益。据悉,联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

  万科不仅保持足够的现金流,还要储备足够的土地和项目。

  万科这一轮轮疯狂并购从现金流量表上就能反应出来,多年来其投资活动产生的现金流量净额一直为负数,在2017年达到顶峰-516.13亿元,今年半年以来就达到了-486.45亿元,不出意外的话今年将远超去年。

  值得注意的是,万科的现金流量表中年中的经营性现金流转负,万科半年报显示,其经营活动产生的现金流量净额由正转负为-42.55亿元。

  所以万科迫切需要去化和回款,降价销售就不足为奇了。除了疯狂并购,万科还疯狂拿地。

  据证券时报报道,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

  万科一方面手持大量现金,另一方面又疯狂扫货,储备足够粮草准备过冬;一方面喊着“活下去”,其实是不想让对手活下去;一方面给维权老业主退钱安抚,一方面快速销售滞销楼盘,目的是要快速回笼资金,做笑到最后那个人。

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