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燕郊楼市到底有多冷

2018-10-12 22:02:05阅读(0


  燕郊又一次因为降价,狠狠的刷了一波存在感。

  “一万一平米无人问津”

  “大幅降价60%”

  “跌掉了首付”

  然而小栖通过实地走访发现,燕郊降价60%的说法并不准确,所谓“一万一平无人问津”的价格指的是40年产权的商住房,而并非70年产权的普通住宅。

  “除了首尔甜城的商住房是LOFT户型外,汇福悦榕湾、天洋城4代、星河湾等小区的商住房都是平层,从户型上看跟70年产权的普通住宅没有区别。”

  从成交数据上看,汇福悦榕湾、天洋城4代、星河湾等小区最近成交的房源大多是40年产权的商住房,价格在1万/㎡到1.4万/㎡之间,跟1.8万/㎡左右的高点相比下降幅度在30%到50%。而70年产权的普通住宅成交价在1.6万/㎡至2万/㎡之间,跟当年3.8万/㎡的高点相比直接腰斩。

  (红框内的房源皆为40年产权商住房)01

  降价60%虽然是舆论谣传,但腰斩是真的,无人问津也是真的,燕郊仍未走出寒冬。

  “从去年开始,燕郊的二手房房价就一直在降,这个月比上个月每平米降了500多,其实已经算是平稳了。”根据链家网数据显示(包括普通住宅及商住房),2018年9月燕郊二手房均价在1.7万/㎡左右,跟2017年10月的2万/㎡均价相比,下降幅度在15%左右。

  具体到普通住宅来说,天洋城4代、汇福悦榕湾、首尔甜城、东方夏威夷等品质好的楼盘,二手房均价在1.8万/㎡、1.9万/㎡,而像燕京航城、潮白人家、上上城等二手房均价都在1.6万/㎡到1.7万/㎡之间。

  以燕京航城的一套134.33㎡的三居室为例,现在的挂牌价为230万,单价在1.6万/.㎡左右,“同一栋楼,同一个户型,高点的时候是408万成交的,现在这套砍到225万也可以,很值得入手。”

  但哪怕是中介口中性价比如此高的房源,从挂牌到现在一个月时间里,也就只有17次带看,而且暂时并未有意向客户产生。

  链家公布的燕郊二手房供需走势也确实如此。2018年以来,燕郊二手房供应量始终保持高位,与之相反的是,带看量从15000次一降再降,最低点在9000次左右,近30天成交量也只有78套。

  “限购之后,燕郊只剩下刚需改善的客户了,有时候好几天都没有一个买房的。”

  02

  实际上,在2016年的盛景之前,燕郊不是没经历过寒冬。

  如果你在燕郊住上8年,就会在记忆里存上两次大跌的印象。一次是2012年,燕郊房价成功破万之后第一次“摔跤”,知名小区天洋城的二手房4800元/㎡还能在总价款上抹去零头。那一次,很多人在解套之后就立马把燕郊的房子抛售了,没能等到后面的大涨。

  另一次就是现在,一些人在高点怀着房价攀上5万/㎡的希望,却迎来了50%左右的掉头下跌。从前的经验,并没有用。

  以前,销售们坐在办公室就能客户不断、日赚斗金;现在却只能跟着健身房、美容院的小哥们一起,站在十字路口发传单,招呼着“便宜房子感兴趣吗?”

  曾经,开着车刚进燕郊,就有“销使”一窝蜂涌上来;如今著名的中介一条街不仅门可罗雀,还有些售楼处人去楼空,玻璃上贴满了“出租/转租”的字样。

  “当年2.8万/㎡买了好几套,结果今年卖出去5套,亏了400万。”曾经高点入市的炒房客,大部分被套牢在这里,他们想要及时止损,靠着低价出手回笼资金,却已经背上了几百万的亏损。

  而想借燕郊跳板的“北漂”,一直想着“房价肯定还能再高一点”,失去了套现机会的他们被永远的留在了燕郊,在日复一日的“双城生活”中熄灭了北京梦。

  作为距离北京最近的环京城市,燕郊承载着庞大的北漂“安居”需求和巨大的投资欲望,曾经的燕郊大街上,只有两种人:买房的和卖房的,但他们谈论的却都是北京。

  燕郊就这样成为北京楼市的晴雨表,燕郊的房价每隔一段时间就得被拉出来“示众”,霸占北京房产界的新闻头条。

  03

  北三县跟着北京限购之后,燕郊楼盘的流动性几乎被锁死。不少人都在问,击鼓传花游戏玩到今天,难道真的传到了头?我就是最后那个接盘侠?

  每天999+的业主群,现在都没了消息

  2016年买房时,加了业主群,当时一天24小时都在不停讨论燕郊房价,有说自己是买来住的,也有一下子拿了3套准备投资的,大家都觉得燕郊的房价还会涨。那种感觉还是很好的,每天打开微信,都觉得自己很快就能赚个几十、上百万。

  但是限购之后,业主群忽然就安静下来了,一连几天也没人说话,不是转发投票就是朋友圈求赞。当时带着大家买房的中介员工,也早就回到老家开饭馆了。

  亏掉70多万,我才能喘口气

  燕郊的房价一天天的降,但每个月2万多的月供却是雷打不动的来。

  邻近月底的那几天,都不太敢看日历。

  本来我在燕郊就有一套自住房,2016年高点的时候,把房子抵押出去凑了另外两套房的首付,想着三套脱手就能搬到北京了。

  当时,太多人前赴后继地去燕郊“淘金”了。眼看着房价从1万多涨到了3万,我很难不心动。结果现在每个月都被2万多的月供压的喘不过气来,没办法,只好脱手一套保命。

  房子挂到中介,一个多月都没什么消息。295万,没人;252万,没人;240万开始有人问了,最后我亏掉了70多万,才卖出去。

  幸好出手还算早,现在200万都不一定有人接。

  没能从燕郊跳到北京,现在只想着逃离

  当时是想拿燕郊当跳板,没想到最后却被迫留在了燕郊,离不开“双城生活”。

  1 万多入手的房子,涨到3万的时候,老婆说还会涨,就没有卖。

  想卖房的时候还经常因为什么时候卖吵架,限购下来之后,反而不吵了,因为换房也没希望了,就别想了,老老实实在北京和燕郊两地跑。早晚依然会有人提醒我:

  早上是,北京移动欢迎您。

  晚上是,河北移动欢迎您。

  今后如果有机会,还是想要离开这里,因为太不方便了。早上5点就得起床赶公交,半小时的车程愣是能堵上2个小时。晚上8点就得往回赶,不然打车都打不到。同事们还戏称,只要北京一下雨,就别想在单位看到我,因为一准儿是淹在燕顺路上了。

  感想?没啥感想。

  反正买了小别墅也不是马上住,爸妈说过几年退休了去养老。价格涨跌也和我们没关系,当初全款买,没想卖,就在那放着吧。

  这房子买完就扔在那里了,半年去看一眼,现在3年了还是毛坯,楼梯都没有装。

  每个在北京工作的人身边都有不少燕郊的故事。当年一起上过课的90后小姑娘,花了130万在燕郊买了房,“5年内在北京买房是不可能了,不如先在燕郊买,到时候脱手起码不会赔。”她说燕郊是自由职业者的聚集地,很多朋友都要去这里“抄个底”。

  有的艺高人胆大,仅靠押金证明也敢卖,转手赚了翻番;也有的小心谨慎,虽然到现在还没拿到房本,但也在考虑装修出租。有的人以燕郊为跳板,成功进京置业。还有北京土著看着大家在燕郊买房,也跟着投了燕郊,如今没有解套的。

  曾经风生水起的炒房客,有的放弃了燕郊的商品房,转向了商住继续腾挪;有的离开了燕郊这个伤心地,但一旦政策春风袭来,他们又会卷土重归。

  限购阻挡了激进的炒房客,给刚需买房的本地人留下腰斩的二手房。但大部分燕郊本地人还是觉得“买不起”,城外的人想要进来,城内的人却想着怎么出去。他们大都做着小本生意,没什么大企业的燕郊只能给他们每月三四千的工资,就算是在北京打拼的燕郊人,刨去基本支出也攒不下几十万的首付款。对于这些人来说,早在燕郊被投资者看上的那刻,也许就失去了买房的梦想。

  有人在燕郊看到的是欲望,有人在燕郊看到的是希望。燕郊的业主们不希望楼市会锁死,让自己止步于距离北京一站之遥的地方。燕郊属于廊坊,但这里的业主们眼里只有北京,他们等待着北京再一次救起燕郊。


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