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那些用高杠杆买房的人最后都怎样了?楼市寒冬冻死了谁?

2018-11-09 18:15:22阅读(0

  中国金融风险有多严重?其实最大的风险不在股市也不在汇市,而是在楼市和债市。

  关于这个问题,央行在前两日发布了《中国金融稳定报告(2018)》,对2017年以来我国金融体系系统性风险做了全面评估。报告专门设置了“住户部门债务分析”专题。

  根据报告披露的数据,近几年我国居民债务总额增长过快,2017年底为40.5万亿元,相比2008年增长了7.1倍!而这些债务中房贷占了最大比重。我国的房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)从2008年末的22.6%,增至2017年末的60.5%,意味着:月收入10000元,却要支付房贷6050元!

  面对这种局面,中央必须加以调控。

  其实早在2017年2月至4月,北上深三大一线城市密集出台调控政策,把新增房贷给压了下去了,5月至8月,新增房贷持续下降。

  然而此后的居民消费贷却飞速增长。

  据央行数据显示:2017年末人均消费贷余额22260元,增长20.28%!

  然而这些增长的消费贷真的都去消费了吗?并非如此,它们只是换了一种方式流向了房地产而已!

  这就是疯狂的中国炒房客,不让我办理房贷,我就用消费贷买房!

  那么具体是怎么操作的呢?来看一个真实案例。

  前段时间,厦门市民小王看上了一套二手房,房子全价150万。二套房首付六成,也就是90万。一对工薪小夫妻,左拼右凑的,还有40万的缺口。

  借钱时,有朋友给他指了条路,借银行消费贷呀!消费贷纯信用额度,上限一般为30万元。30万元以上的,都需要抵押。用小王现在的自住房做抵押,贷个40万没问题。

  不过,银行对大额抵押贷款查的很严,不允许以房抵押贷款再来买房这种行为。

  不过方法总是有的,小王最后找到了贷款中介。

  贷款中介玩了一波犀利的操作:“我们以联系企业,帮客户申请个人大额消费或经营性贷款。贷款通过企业账户,再转到客户账户。这样,资金就有“合法明确”的用途了。”

  不过这样以来贷款成本就变高了,小王除了要支付这笔贷款的利息外,还要另外支付一笔服务费,总得算下来,至少是年化11%的资金成本。

  在小王看来,房子一年涨幅50%都是很正常的,区区11%的资金使用成本算不了什么。

  小王不是个例,而是一个现象。像小王这种玩法,全国还有很多,所以自从2017年5月份开始,由于政府限制房贷,消费贷款额度猛增,最终这些新增的“消费贷”几乎全部流入了楼市。

  假如房价正是如小王们预料的,每年增长50%,他们的玩法一点问题都没有,多玩几次甚至还能发大财。

  如果房价永远暴涨,小王们能玩成世界首富。

  小王们敢于将自住房产抵押消费贷来撬动楼市杠杆的前提是他们笃定房价永远会只涨不跌。过去20年,中国房价确实是一只上涨的,购房者没有经历过像样的房价下跌,中国形成了超长期看涨预期,全社会几乎无人相信房价会跌。

  房价真的不会跌吗?

  事实上,从2017年开始,北上深这三大一线城市的房价基本上就是处于横盘状态。

  即使如此,却依然有人喊着:一线城市逆天房价永不落!

  曾经喊过这句话的美国经历了次贷危机,日本经历了房价暴跌。房市崩盘后他们普通房奴的日子,你知道吗?

  人生最大的悲剧就是,人活着,钱没了,房贷还在。

  1991年,东京房价迎来悲情一刻,房价3个月暴跌65%,成交萎靡、银行贷款断供,一夜间,购买房产的千万富翁变成了千万负翁,自杀、破产集中爆发。

  企业大量破产,银行、房地产公司破产数量超过3000家,日本就业压力空前,工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾,于是啃老族率先在日本流行。在1991年,日本离婚率暴涨,超过了正常水平的2.5倍,这其中不乏破产的中产家庭,很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产,自己则选择了流浪道路。

  房价崩溃前,日本人大多贷款买房,很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务,在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行,借新债换旧债,这让日本人在还债中度过了一生。

  日本房产泡沫破灭的7年之后,也就是1998年,历史再次重演,东南亚四国和香港房地产再次崩盘,形成了亚洲金融危机。又过了10年,也就是2008年,美国次贷危机爆发了,同样的是房价崩盘。它们崩盘的原因只有一个:就是曾经像日本一样疯狂炒房。

  中国炒房的疯狂是有目共睹的,甚至比当年的日本、美国、东南亚等国更加疯狂。我们来看一组数据吧:

  1、截止2017年底,中国有超过70%的家庭拥有房产,全世界范围内遥遥领先。而在高收入的发达国家,拥有房产的家庭占比往往不超过40%。

  2、目前全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,排名世界第三,其中第一是美国(67㎡),第二是意大利(43㎡)。但是我们知道,美国和意大利基本上是家家住独栋别墅,他们的住房面积大是因为房屋面积大,而中国房屋面积大仅仅是因为房屋数量多。

  3、中国人均住宅1.1套(注意,是人均,不是户均)。

  显然,中国的楼市泡沫是最大的,所有的泡沫终将破灭,这是亘古不变的铁律。

  但是中国的市场又是很特殊的——宏观调控能力超强。

  正是因为这个原因,很多人认为中国的房地产不会崩,中国政府一定会千方百计地阻止房价崩盘,而且中国政府也确实有这个能力,比如限售,限价,比如某些我们还没有发明出来的手段。而我们正在做的也正是这件事——把房价冻住,就是既不让涨也不让跌。

  所以现在的结论是:未来房价有两个方向,下跌或者横盘。到底会走哪一种取决于政府的调控水平。

  其实房价只要不上涨,就相当于是在下跌。

  这个道理很简单,房价横盘,对于一线城市,花了几百万上千万的投资的炒房客来说。跟不上利息的上涨速度就是亏钱了,就是赔本了。

  现在上海近千万套房,一年新房才成交5-6万套,二手房也才成交十来万套。房价横盘的时代,真金白银买来的房产都是纸上财富,想套现,难。

  以过去20年房子涨20倍,就得出未来房价还要涨的结论,那不叫经济预判,那叫刻舟求剑。

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