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2018年最后两月 深圳刚需抄底指南

2018-11-09 19:13:41阅读(0

  1950-1951年,年轻的巴菲特在哥伦比亚大学求学,师从格雷厄姆和多德两位投资大师。正是从两位导师身上,巴菲特学到了价值投资的基石——安全边际。

  安全边际是个复杂的概念,简单粗暴地理解,那就是要买得足够便宜。

  巴菲特认为,股票投资最重要的不是卖得好,而是买得好。只要你买得足够便宜,基本什么时候卖都可以,都赚钱,只有赚多赚少的区别。但是你买的价格过高,卖的时机不好,很可能就是赚钱与亏钱的区别了。

  毫无疑问,最好的买入时机,就是跌过之后。说白了还是那句话:

  别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。

  对于房地产市场而言,亦是如此。楼市的调整期,或许是刚需们少有的机会。

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  刚需还在犹豫啥?

  尽管度过了一个暖融融的立冬,但是深圳房地产市场依然被寒冷所笼罩。11月7日,有消息传出,深圳龙华某住宅项目开始了二三级联动。

  在此之前,一般只有相对不太好卖的公寓项目才需要用这种方式拉动销量。

  这是个很重要的信号,表明深圳楼市正处于调整之中。

  楼市的转凉,其实早在惨淡的“金九银十”中显现出来。

  深圳市规划和国土资源委员会日前公布的数据显示,深圳9月新建商品住宅成交套数2248套,环比减少39.0%,同比减少17.6%。

  传统的“银十”同样褪了色:新房住宅的成交套数为1835套,环比下滑18.35%,同比下滑34.28%。

  眼看着2018年就要过去,深圳的开发商急了。为了完成销售目标,加速资金回流,一大批新盘入市或是在准备入市的路上。

  根据深圳中原研究中心不完全统计,11月份深圳潜在入市项目或超过24个,将延续“银十”推盘小高潮。

  不知道你注意到没有,在这些潜在的入市项目中,以龙岗、宝安居多(项目数量占比接近6成),产品以住宅为主(占比接近8成),而且多数是小户型。

  火急火燎的样子尽显急迫,就差额头上刻着“刚需快到碗里来”几个字了。为了引客,不少开发商还拿出了打折、特价房等优惠措施。

  不难理解,在不景气的时节,投资客在严格的调控下偃旗息鼓、夹着尾巴做人,只有刚需客的置业需求相对坚挺,因此成为开发商的“救命稻草”。供需关系逆转,购房者也久违地当了把“大爷”。

  近日一个看了不少盘的朋友告诉我,以前开发商都是奇货可居、待价而沽,开个盘不是推三阻四就是神秘兮兮的。现在可好,入市前先提早曝光户型,任君选择。预售证还没批?也没关系,可以先排个卡,开盘前一定提早通知。

  尽管如此,对于初次置业的人群而言,在这个时期下决心上车还真不是一件特别容易的事情。

  摆在他们面前的第一个难题是:市场的走向还不明朗。

  对于当前的深圳楼市,大致有“入秋”“入冬”“寒冬”三种观点

  持“入秋”观点的乐观派人士认为目前市场是调控政策带来的正常市场反应,不值得大惊小怪;

  认为“入冬”的人士认为市场颓势初显,不确定较大,但还是会回暖;

  持“寒冬”观点的悲观派人士则认为房地产市场将持续恶化,黄金时代一去不复返了。

  三种不同的观点掐起架来,谁都说服不了谁。投射在市场上,就是浓厚的观望情绪。

  刚需们举棋不定,既怕跌又怕涨:房价跌了,怕它再跌,自己高位入市就会当冤大头;房价涨了,怕它再涨,白白错过了良机,以后再也买不起了。

  在患得患失之间,刚需们失去了判断。而即使想买,他们还将会遇到第二个问题:应当买哪个片区、哪个楼盘?

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  别人恐惧时我贪婪

  实际上,市场每一次的调整都是刚需买房的良好时机,这次也不例外。

  某种程度上,楼市带有一定的政策市属性,国家定调“房住不炒”,坚决遏制房价上涨,预计全面调控将长期持续。随着投资客离场,整个市场环境对刚需是比较友好的,这是其一;

  从基本面来看,深圳这种一线城市房价大跌的可能性是微乎其微的。

  和发达国家相比,中国的城市化率尚有上升空间,而随着经济转型换挡,像深圳这样的超大型都市,或者说粤港澳大湾区这样的核心都市圈将继续吸纳来自全国的人口和财富,因此不动产的价格是具备支撑的。

  此外,深圳土地稀少,供应稀缺,属于不可扭转的禀赋状况。这是其二;

  从微观层面上看,开发商库存压力增大,接近年底还有冲业绩的需求,往往会拿出一些真金白银式的优惠,这时候抄底,最具性价比,这是其三。

  如果还不清楚,想想2008年的深圳就明白了。当时,在金融危机的寒潮下,楼市降价、特价、促销、裸奔、救市,处处可见。“关外4988元/平方米起”“关内7380元/平方米起”等口号在今天看来甚至显得有些魔幻。

  市场凉至极点,谁都不敢轻易出手。而随着4万亿的出台,一切都不一样了。

  在2008年,位于福田区的高发城驰开盘均价23000元/平,最后更是以13000元/平促销。而截至2018年10月,高发城驰的二手房均价约为6.48万元/平,涨幅近4倍。

  从深圳房价历史走势来看,在整体上升的趋势中,每一次下探的窗口都是相当短暂的,市场经过一段时间的筑底或横盘之后随即积蓄了向上突破的力量。

  2010.06-2016.06深圳房价走势数据来源:中指院

  我们说的抄底,就是要把握这些转瞬即逝的空档。

  当然了,也不是什么盘都值得买。刚刚过去的10月,深圳有一些楼盘开盘去化率低至5%甚至1%,除了市场趋冷,也有购房者们用实际行动投票的缘故。

  抄底深圳,需要注意这么几个因素:

  1、片区和地段

  无论是豪宅还是普通楼盘,都逃不出李嘉诚的那句话:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。

  华润城三期之所以能让深圳人在6月的大雨中排队,抛开限价的因素,片区和地段也起了非常大的作用:地处南山大冲旧改项目,号称“深南大道、硅谷首都”,基本上决定了项目不会太失败。事实上,2014年华润府一期开盘之际,深圳楼市的整体状况和今天类似,市场冰凉,观望者众。但依托独特的区位,420套小三房还是实现了“日光”。

  2、好的楼盘,好的开发商

  众所周知,房产的价值建立在居住属性上,因此楼盘的品质也举足轻重,包括户型、环境、装修等也是购房时必须着重考察的因素。

  对于不太懂得楼盘好坏的普通人而言,好的开发商可以起到背书作用。

  今年4月开盘的万科瑧山府二期,媒体甚至还来不及报道,就已经售完,其中万科的品牌加持也是很重要的。

  3、保值和增值属性俱佳

  对于在深圳这种一线城市中置业的人群而言,经常经历刚需—刚改—改善等流程,很少有一步到位的情况。因此即使是首次买房,也难免带有投资属性,也需要考虑房子的增值价值,毕竟在以后可能需要卖旧换新、卖小换大。

  10年前两套相同价格的房子,在10年后可能价格相差两倍。资金有成本,当然要选择收益高的。

  4、配套

  和住宅品质一样,商业综合体、交通、学位影响生活的各方面,重要性不言而喻。

  以商业综合体为例,随着人们生活水准的不断提高和日益增长的文化娱乐需求,初级的商业形态已经不能满足部分人群的需要。更加高级、更加全面的商业综合体正逐渐成为购房者的“硬需求”。

  还是以华润城为例,其自带的24万㎡万象天地包含有大型商场、巨幕影院、人文剧场、艺术长廊等等,满足业主日常生活、娱乐、购物所需,成为楼盘的价值增速器。

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  这种盘可以抄底

  用上面这几个维度考察深圳即将入市的诸多住宅项目,位于梅林关口的深国际万科和风轩可能是接下去这一波刚需盘大潮中最值得关注和入手的项目。

  项目为梅林关旧改,总占地9.6万m2,计容建筑面积48.64万m2,共分三期开发,其中一期用地面积约3.12万㎡,总建筑面积18.79万㎡,住宅建筑面积11.67万㎡,预计11月底入市。

  1、万科品牌保障

  从品牌上看,由龙头房企万科代建,丰富的开发经验决定了项目的品质得以保障。

  比方说,在户型尤其是紧凑户型设计上,万科的功力在业内称得上是有口皆碑。和风轩提供78㎡/97㎡的产品。竖厅的95㎡产品,户型方正,使用率高,空间布局合理,收纳空间强大。

  除了品质之外,大开发商的责任感和可持续性是中小开发商不能比拟的。之所以强调同等条件下选择大品牌的房企,也是因为大房企在楼市寒冬中的存活几率较高,购房者无需担心出现买了房子后找不到房企的情况。

  2、区位得天独厚

  从区位上看,深国际万科和风轩同样不可多得。项目地处梅林关口,道路交叉,交通发达,东侧是民治大道,西侧是梅观高速,南侧是民乐立交与梅坂大道相连,北侧为民康路。南至福田,西到前海,北至观澜甚至东莞,都非常方便。

  尤其是到福田核心区,理论上只要15分钟,对于在福田的上班族应当有很大吸引力。

  片区的发展潜力想必不用多说。这几年龙华发展迅猛,硬生生地把福田都变成了“龙华南”,是深圳最为炽手可热的片区之一。

  值得注意的是,深圳市“十三五”规划提出“实施中轴提升战略,推动中部发展轴由福田通过广深港客专南联香港,由龙华、光明向北延伸”。

  毫无疑问,福田CBD和龙华北站商务区组成了这一中轴战略的核心。在广深港高铁开通之后,南联香港,这条城市中轴的价值将更加凸显。

  3、各项配套成熟

  随着龙华的逐渐成熟,各项文体配套也将成为和风轩项目的加分项:深圳最大的美术馆、深圳市“图书馆之城”、超过3000㎡的展览馆、超过12000㎡比肩南山保利剧院的展览馆……

  (龙华美术馆概念图)

  在商业配套方面,深国际万科和风轩自带约3.5万㎡的商业,同时紧邻上河坊购物中心以及约8万m2的星河cococity。

  项目距益田缤果空间、北站优越时代广场、红山6979、九方购物中心、八号仓奥特莱斯也仅仅一站距离。

  总用地面积约11万m2的红山6979投资额约60亿元,将与欢乐海岸、海上世界共同成为城市商业形态新地标,同时与龙华图书馆、美术馆形成文化三角区。

  这样的商业配套堪称豪华,足够满足绝大部分人的娱乐消费需求。

  除此之外,项目对面即是民治水库,生态环境良好;项目一期、二期为行知实验小学、初中学区划分为潜龙学校。三期学区划分为书香小学,教育资源中等偏上。

  综合来看,有大品牌兜底,优越的区位和地段,再加上丰富的配套,无论是居住还是投资,和风轩都是这个冬天里最值得关注的刚需项目。

  . END.

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