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全国调控最严的城市也松了

2019-01-12 06:59:06阅读(0

  1月9日,北京发布2019年的第一次土拍公告:

  这两宗住宅用地,最大的亮点不是1点多的低容积率,也不是位置好,而是商品住房均不设定住宅销售限价。也就是非限竞房。

  不过这已经是北京第三批放松限价的土地了。在2018年10月和11月,北京就出让过两块不限价的土地,只是我们没有注意到这个信息。

  2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块,地块成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块,也不限制价格。

  这虽然不是北京第一次出让不限制价格地块,但在各地方放松政策频出之时改变土地出让条件,还是引起了市场极大的关注,毕竟北京是一线城市中调控最严厉的城市,楼市调控的风向标,北京放松的底线有多大,则意味着其他城市松动的尺度只会更大。

  为什么会重新出现非限竞房的土地呢?

  其中一个重要的原因是,限竞房滞销了!出现了供过于求的问题,需要从供给端调整政策。

  自2016年底之后,这两年多来,北京的全部住宅供地除了共有产权房外,其他几乎都是限竞房。

  限竞房,即限房价,竞地价,在土地拍卖的时候,就规定了房屋出售的价格,而且有“购房后5年内不得出售”的限制。

  过去两年,北京累计供应的限竞房土地合计已经多达86块,限竞房住宅规划建筑面积高达830万平米。按照7090占大部分计算,北京已经出让成交的土地将形成超过7-8万套限竞房。但大部分分布在大兴、房山、丰台、顺义、昌平等郊区,只有少部分在海淀和朝阳等中心区。

  因为产品和地段的问题,北京限竞房出现了严重的分化,好地段的限竞房很容易售罄,毕竟有价格优势,即使5年不能转让,购房者还是愿意买。而偏远的限竞房去化率则非常低了,部分去化不足2成,本身郊区二手房也在降价,限竞房价格优势不明显,又限售,所以没什么吸引力。

  相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房要求一次全部推出市场,上千套房一次开盘,导致优质房源销售后,后续房源去化非常艰难,2019年那些郊区的限竞房避免不了会有价格战。

  而另一个原因,就是限竞房滞销导致的连锁反应,北京的土地也不好卖了!土地收入下降了!

  据中原地产统计,2018年北京共成交土地72宗,成交额1682.9亿元,相比2017年的2796亿,减少了1114亿。

  其中,北京土地成交宗数同比2017年下跌29%,土地出让金同比2017年下跌40%;北京市土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%,为近五年最低;北京市土地流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。

  房企拿地积极性不高,有多个原因,

  第一,北京拿出来的地也不是很优质的地,而且又都是限价地,价格限死了,配建条件多,开发商算算账,没钱赚的不敢拿;

  第二,对未来预期不太好,当前市场的限价房都卖的不好呢,位置太差的更加不敢拿了。

  第三,信贷一直没有明显放松,开发商资金也都很紧张,现金流是第一位,2018年很多房企都压缩了拿地计划。

  限竞房的大量供应,无疑挤压了改善市场尤其是高端改善产品别墅的市场供应。

  北京在2016年之后,9070政策重出江湖,即小区建筑面积90平方米以下的户型所占比重需达到70%以上,因此小户型比重大量供应,而大户型越来越少。导致市场的供给和需求匹配不了。

  不限价土地供应之后,开发商自主决定价格的空间更大了,特别是像朝阳区这种优质地段的土地,如果是限价房,也许只能卖5万,但如果是商品房,可以卖到8万,还可以根据市场需求设计成大户型豪宅,无疑开发商拿地的积极性就会提高。

  但对于郊区来说,是否限价现在影响也不大,因为本身郊区目前已经出让的限竞房库存就非常多,这些都卖的不好,你不限价,也卖不出高价来。

  天津昨天也有个土地开了先河,即租赁住宅改为可售住宅。

  1月10日,天津市土地交易中心发布补充公告,取消津滨开(挂)2012-13、14、15、16号四宗地块出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售,仅允许出租”条款,将自持租赁住宅调整为可售住宅。

  据了解,2012-13、14、15、16号四宗地块还是2012年11月出让的,总价约4.5亿元,成交楼面价约2500-3000元/平米,由招商、泰达合资持有。位于滨海新区开发区第二大街贝肯山南侧,临近津滨轻轨9号线太湖路站、市民广场站。

  6年过去了,目前尚处于待开发状态。这6年光靠囤地,地价也升值了不少。

  2012年这四宗地块出让公告中规定“该地块租赁型住宅建成后不允许出售,仅允许出租,如因项目经营或受各种不可抗力因素需要出售的,须经天津经济技术开发区管理委员会批准,严格按照相关程序办理”。

  当时自持租赁房还是比较新鲜的事物。因为提出租售并举的长效机制,大举出让租赁房用地还是2017年之后,租赁房土地出让成了各个地方保障房建设的任务之一,2018上海的租赁房土地出让尤其多。

  中原地产统计显示:北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。合计供应的出租房用地接近600万平米,按照60平米一套平均计算,大约供应出租房10万套。

  这个数据放到这么多城市平摊来说,并不算多。

  天津这4宗租赁房用地为什么6年了一直没有动工,为什么旁边建的是长租公寓,而它现在又要改为出售?

  今天我们业内在猜测是不是天津国企负债率过高,要降低负债率,因为自持租赁房占用的资金成本高,回款几十年,消耗不起呢。

  但我刚刚查到这几宗地,是招商和泰达共同持有,招商地产000024)作为央企,应该还不存在资金压力大的问题。

  目前还只是天津,这是否意味着租赁房政策又要改变呢?计划总是赶不上变化,政策两三年一变,已经习以为常,大家习惯就好。

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