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鹤岗房价300元/平没人要!未来多少四五线城市将跌穿底裤价!

2019-04-15 22:52:42阅读(0

  作者:樱桃

  黑龙江鹤岗因房价跌成了白菜价而走红!

  4月14日,有微博网友发文称“东北某四线城市房价已经跌到令人难以置信的程度了,太夸张了,不敢相信。”

  配图显示,黑龙江省鹤岗市3月房价平均为1240元/平米,其中南山区九州兴建小区周围仅300元/平米,320平的复式高层只要15万。

  有网友在这条微博下留言称,“正好有鹤岗的同事,说亲戚家房子出租,冬天只要租客取暖费就不收房租了。”

  很多人都很好奇,为什么鹤岗房价跌这么惨?房价几百块一平米都没人要?现在中国就出现这样的城市,那十年二十年后,中国又会有多少城市步鹤岗的后尘!

  真实情况如何?

  在房天下平台可以查证,新房方面,鹤岗市在售的5个楼盘,最低销售价格为3200元/平米,最高为4300元/平米,所以对商品房来说,房价在三千多左右。二手房共有126套房源销售,其中总价最低房屋售价为3.8万元,63平米两居室,每平米单价仅603元。

  网友爆出还有总价更低的,1.9万一套,1.6万一套。简直惊掉大牙。

  但据每经记者从中介处了解到,这些低总价房源,大都是当地的棚改房,性质与一般商品房有明显区别,普通商品房能马上办下房本,这些房源需要等几年,而且品质较差。

  不过棚改房也是房,最起码要人工成本,建筑成本吧,能低到这种程度,也是刷新我三观的。

  分析一个城市的房价,除了政策、货币这些宏观可变因素外,其余影响因素无非是人口、产业、土地供需、环境气候。

  我们先看第一个,人口。

  鹤岗总面积14684平方千米,下辖2个县和6个区,2017年总人口100.9万人。

  100万人口其实在四线城市来说也不算低了,因为很多县城也只有这个水平,但他们的房价都达到了五千左右,我老家县城还没有100万,房价已经五六千了。

  鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长,一直在流出。

  自1997年的110.9万人开始,上升至2001年的111.26万人后一路走低,降至2017年的100.95万人,20年间减少了9.95万人。

  而2017年末,鹤岗城镇人口高达83.3万人,城镇化率高达82.6%——这个比例已经超出发达国家水平了,两个县城人口所剩非常少,想要农村人口进城买房的空间不大了,未来也就只能指望鹤岗6区存量人口改善了,而城区人口又不断流失,所以房价还能有什么空间呢?

  第二个,产业。

  鹤岗是典型的资源型城市,因煤而兴,同样也因煤而困。据澎湃新闻的报道,与黑龙江省其他煤城相同,煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体,近年来,鹤岗也遭遇了资源枯竭、产业结构单一的困扰。

  2011年,鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一,该市GDP在2017年前的4年中有3年负增长。

  自纳入资源枯竭型城市以来,鹤岗市近年来加快培育接续替代产业,其中主要产业之一是石墨烯,2017年,鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元,比上年增长7.3%。鹤岗市99户规模以上工业企业增加值比上年增长15%,好像培育的还算可以。

  2018年全年的数据没有查到,前三季度GDP数据是有下滑到4.4%。

  下面这个图的鹤岗市GDP统计数据和鹤岗统计局自己的数据不一样,可能是统计的城市范围不同?我也没搞懂。

  不过整个黑龙江的局势真的不乐观。

  第三、供需。

  查不到2018年的成交数据,目前只能在房天下平台看到在售新房是5个,最低销售价格为3200元/平米,最高为4300元/平米。

  但可以从统计年报里看到2017年的房地产数据,2017鹤岗市房地产开发完成投资8.1亿元,比上年增长114.2%。房屋施工面积160.7万平方米,比上年增长25%,其中住宅137.5万平方米,增长23.9%;新开工面积40.5万平方米,比上年增加3.2倍,其中住宅31.7万平方米。商品房销售面积13.3万平方米,比上年增长24%。商品房销售额4亿元,比上年增长34.9%。平均每平米单价就是3007元/平米。

  从2017年数据推算,一年销售13.3万平米,如果按一套100平米计算的话,大概是1300套,即使按80平米一套计算,成交也不过1660套。

  这对于一个有百万人口的地级市来说,成交数据实在是少的可怜!

  虽然销售业绩也增长了百分之二十多,但是请注意看,房屋施工面积160万平米,新开工面积40万平米,比上年增长3.2倍!供给量成倍增加,比去化的速度要快几倍!这种明显供过于求的节奏,不是把楼市推向深渊的节奏吗!

  据房天下数据,2018年,鹤岗楼盘单价中用户最为关注的是3000元/㎡以下,关注度占比为75.00%,其次为3000-4000元/㎡,关注度占比为8.33%,8000-10000元/㎡用户关注度排名第三,关注度占比为4.17%。

  市场对房价的关注度,4000元以下,加起来占到了近90%,可见市场的购买力非常悲催!

  第四、气候环境。

  这一点可以说重要,也可以说不重要。为什么呢?

  因为当你的城市足够有吸引力时,其实再冷都不是什么问题,比如北京,帝都啊,冷死都有人想挤破头去。

  但东北和其他北方落寞的城市,气候就成了离开的一个彪悍理由。

  鹤岗毗邻俄罗斯,冷到没朋友。

  现在整个东北人都在往南方跑,特别是老年人冬天去海南养老度假成了风潮,昨天有个大连的粉丝告诉樱桃,现在老家最喜欢问,你孩子在海南给你买房了没?

  儿女给父母在海南能买一套房子,成了是否孝顺的标尺,也成了父母在亲戚朋友面前炫耀的资本。

  海南房价炒高之后,又去广东一些沿海经济发达城市,儿女在广州深圳工作,父母在隔壁城市养老也很流行。

  不止是鹤岗,辽宁抚顺的房价也很便宜,以下是5元起拍的房子!评估价5元!!!妈呀,好想知道这是怎么评出来的!

  长期来看,对东北的很多城市来说,这种趋势不可逆转,一是经济衰退无可挽回,二是东北气候确实太冷,因此导致人口不断流出,所以房价易跌难涨。

  只要是同样问题的城市,可能不需要5年、10年、20年以后,四五线小城市,都将面临同样的命运,要是房产税出来了,就更危险了。

  像日本的很多城市一样,因为房产税,持有成本太高,房子反而成了负担,房价跌穿底裤价,白送人都没人要。

  所以趁着这一轮棚改的历史性机遇,尽快远离人口流出的四五线小城市,选择经济发达,人口流入的城市才是聪明的,那些未来看不到希望的城市,房价终将走向衰落,鹤岗只是开启了先河。

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