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佳兆业(01638)未动工已先“赚” 收购清远大盘仅地价“捞金”23亿

2019-04-16 19:31:09阅读(0

  作为粤港澳大湾区的旧改之王,佳兆业集团(01638)对这片土地一直有着独特的见解。这一次,佳兆业将目光锁定在离广州最靠近的清远。

  4月14日,佳兆业集团(01638)宣布,拟以46.6亿元对价收购阳光100旗下广东清远市项目南区。该项目位于广东清远清城区龙塘镇,广清新城核心区,总占地34.37万平方米,容积率3.44,计容建筑面积118.33万平方米,规划为住宅项目。

  如今,佳兆业摘得阳光100于清远的土储项目,既更夯实了其粤港澳大湾区的土储资源,又为其在2019年晋身千亿房企打下坚实基础——第一季度合约销售额达138.4亿元增长近8成。

  清远融入大湾区投资价值显现

  据智通财经了解,清远市是珠三角北门户,为粤港澳大湾区外延核心城市。随着广清一体化的深入推进,吸引了万科、碧桂园、恒大、融创等品牌房企先后入驻。

  根据《广州市城市总体规划(2017-2035)草案》、《高质量推进广清一体化发展工作方案》以及《清远市城市总体规划(2016-2035年)》,未来广州政府及清远政府,将深入推进广清一体化,促进两地在规划、交通、城市建设等方面密切对接,进一步加大广州对口产业帮扶力度,推动清远南部率先融入珠三角城市群,加强清远与深圳、广州、佛山等大湾区主要城市的联系。

  中指研究院广州分院院长张化学博士表示:“清远有独特的发展契机,第一是自身的资源环境,可以发展旅游、休闲、度假产业,同时与广州一个小时的车程距离也不算很远,另外一方面就是清远的交通规划,纳入到了大湾区的板块建设当中,轻轨、地铁和公共交通都在发展中,有很大的潜力。”

  一位负责土地投资的房企内部人士向智通财经透露,近年来,不少品牌房地企涌入清远。对于这些房企而言,清远地价相对于广州、佛山较低,而且广州和佛山难以提供大片可开发的地块,最靠近广州和佛山的清远有着一定的吸引力。从供需方面来看,同样存在这样的情况,随着广州和佛山的房价上涨,需求外溢到了配套日益完善的清远市场。

  在需求外溢之下,广清新城核心区或将率先获得市场关注。据智通财经了解,佳兆业收购项目位于广清新城片区紧邻广州花都,“十三五”期间,广州路网将与清远交通路网将通过广清城轨、肇清佛城际、广清地铁线全面实现无缝对接,未来将吸收来自白云、花都等地的外溢居住需求。

  低地价高毛利预计毛利率超30%

  得土地者得天下,更何况是物美价廉的项目。据佳兆业集团透露,虽然此次收购的项目体量巨大,但交易价格符合清远土地市场现状及预期。

  从清远土地市场近况来看,2016-2017年品牌房企加速布局清远,土拍市场交投畅旺,清远城区住宅、商业地块平均楼面地价逐年攀升。从成交楼面地价来看,清远清城区的燕湖新城、新城、旧城成为2018年清远城区的热点板块。据不完全统计,佳兆业收购项目所处的清城区2018年平均成交楼面地价达5932元/平方米,创出历史新高。

  实际上,此次收购带来的收益或比佳兆业预测的更为可观。综合衡量,佳兆业收购项目拿地成本不到4000元/平方米,比区域公开市场近6000元/平方米的楼面价低近2000元/平方米。据测算,此次交易仅地价就赚了约23亿元,土地端的成本下降显著扩大后续项目销售的利润空间。

  据了解,该项目总货值约逾180亿元。根据中国房价行情数据显示,清远新楼盘平均售均价约9410元/平方米,清城区新楼盘平均售均价约9657元/平方米。

  这意味着,除去税金和各项营销费用后,加上品牌影响力,佳兆业此次收购的项目毛利率至少逾30%。据悉,该项目未来将分5期开发,总开发周期约8年,预计项目综合利润率在10%以上,而且项目现场基本为净地,且一期即将取得工规证,预计今年11月即可入市销售,有助提升佳兆业在大湾区内的集中供货节奏。

  据券商机构人士分析,佳兆业此次收购的项目体量大,大盘的阶梯开发确保持续的溢价空间,深度挖掘土地及空间配套价值有效提升项目的利润率,提升佳兆业在大湾区外延区域的深耕能力。此举释放出佳兆业强化地产主业、推动规模增长的明显信号。

  另外,清远为粤港澳大湾区外延核心城市,通过此次收购,佳兆业集团将一步巩固集团在粤港澳大湾区市场领先地位。

  实际上,作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业,佳兆业在粤港澳大湾区的土地储备十分丰厚。报年报披露,佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备,占总土储的54%,其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值近3400亿元,占全部货值的73%,其中深圳货值占比达到1600亿,占据大湾区货值的半壁江山。

  随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台与落地,湾区的发展带来人口及产业的集聚,湾区土地价值将迎来重估,也带动佳兆业的业绩持续增长。截至3月31日,佳兆业集团第一季度总合约销售约为138.4亿元,总合约建筑面积约为76.7万平方米,同比增长约75.7%及53.1%。根据克而瑞披露数据统计,佳兆业第一季度同比增幅领先TOP30房企位列第一,取得良好开局。

  对此,西南证券发布研报指出,佳兆业未来将最大限度受益于粤港澳大湾区的发展红利,释放万亿货值,并继续坐稳湾区的龙头房企地位,是一家具有长期投资价值的集团。该行首次对佳兆业集团评出“增持”评级,目标价由3.53港元调升至4.20港元。

  考虑到大湾区政策红利逐渐释放,云锋金融也在研报中表示,佳兆业集团成长空间广阔,重申“买入”评级,目标价提升至4.76港元。

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